Jeder Immobilienmarkt hat seine Besonderheiten durch geographische Lage, historische Entwicklung, Konsumverhalten. Und der kroatische Immobilienmarkt ist keine Ausnahme. Hier ist die Expertenmeinung des kroatischen Immobilienmarktes Elena Nevskaya über Disproportionen des kroatischen Immobilienmarktes:
Merkmale Istriens
Die meisten Käufer von Immobilien in Kroatien kommen aus dem benachbarten Slowenien, Österreich und Deutschland. Sie reisen meistens mit dem Auto und der nächste Punkt in Kroatien ist für sie die Halbinsel Istrien. Sie kommen näher zum Meer, zum Strand, zum Meer, zum Schwimmen und Sonnenbaden. Zuallererst wollen Sie Eigenschaften auf der ersten und zweiten Linie zum Meer, nicht 5-10 km weg von der Küstenlinie finden. Es betrifft alle Segmente des Marktes: kleinere Wohnungen, bescheidene Häuser, Luxusvillen. Obwohl Villen im toskanischen Stil auf dem Festland-Immobilienmarkt von Istrien stark vertreten sind, wollen immer noch 80-85% der Käufer an der kroatischen Küste bleiben
Aber wenn Sie die Küste von Umag nach Medulin betrachten, finden Sie nur ein paar neue Entwicklungen in der ersten Reihe, praktisch keine Häuser zum Verkauf, bis zu 10 Villen am Meer und keine Grundstücke zum Verkauf. Diese Situation ist für kroatische Immobilienkäufer sehr enttäuschend, da sie riesige unbebaute Wälder, landwirtschaftlich genutzte Flächen entlang des Meeres ohne Anzeichen einer beabsichtigten Konstruktion sehen. Ein bedeutendes Gebiet von Umag nach Novigrad, Peroj und Barbariga nach Rovinj entlang des Meeres ist eine bemerkenswerte Oase, die für den Bau zukünftiger Generationen erhalten ist. Die Küstengürtel von Liznjan nach Krnica bleiben jungfräulich, ebenso wie die Gebiete von Duga Uvala bis nach Rabac und dann die Gebiete von Plomin bis Brsec. Für die Deutschen, für die Österreicher könnten mehrere Wohnsitze mit Wohnungen, Dörfer mit modernen Villen gebaut werden, aber sie sind meistens als T1-T2 (Hotelzweck) oder landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen. Die lokalen Pläne sehen keine nennenswerte Entwicklung vor. Und es erzeugt weiterhin Unzulänglichkeit des Marktes. Die Halbinsel Istrien ist nach wie vor das am meisten nachgefragte Gebiet in Kroatien, am nächsten an Europa und vom Standpunkt der Verkehrsanbindung her perfekt. Aber es bietet am wenigsten angemessene Eigentumsversorgung. Es wird jetzt teilweise durch den modernen Wohnungsbau auf der Insel Krk kompensiert, die durch die Brücke mit dem Festland verbunden ist. Realty auf Krk kann sowohl Zagreb Käufer als auch internationale Käufer zufriedenstellen. Aber wieder - die meisten Immobilien sind 100-200 Meter vom Meer entfernt, 1 km entfernt, aber nicht an der Strandlinie. Das lässt die Käufer in den Süden ziehen. Meistens setzen sie Zadar als den äußersten Punkt ihrer Reise und sie finden, wonach sie in Zadar suchen. In 70% der Fälle wollen sie nicht weiter nach Sibenik und Split fahren und einen Fehler machen: Hier befinden sich die attraktivsten Villen, Häuser und Apartments am Meer. Aber es ist schon eine sehr lange Reise, besser geeignet für Käufer aus Ungarn, Bosnien, Serbien.
Also, das erste und Hauptproblem am Immobilienmarkt von Kroatien ist jetzt Kontroverse von Istrien mit der Abwesenheit von richtigen Strandeigentum. Die bestehende Nachfrage könnte leicht mehr als 50 Villen am Meer in Lux-Segment und über 500 Wohnungen an der Küste Lage pro Jahr umfaDie
Straßen in erster Meereslinie
Ohne eine gute Anbindung und Infrastruktur kann es keine Immobilien geben, aber seit Anbeginn der Zeit in Küstenländern war es üblich, die Straße entlang des Meeres zu verlegen. Zuerst kommt der Strand oder Felsen, dann die Straße, dann die Gebäude. Aus Sicht von höheren Gezeiten und Stürmen, die Straßen und Verbindungen gefährdeten, war dies kaum gerechtfertigt. Heutzutage hat es sich zu einem anderen Problem entwickelt: riesige Gebiete werden in Übereinstimmung mit dieser städtischen Struktur entwickelt, die hunderte von Kilometern Küstenlinie für Wohnzwecke und andere Entwicklung und Bau verloren gehen lassen.
Die Rufe nach öffentlichen Interessen waren lange Zeit vorherrschend. Aber jetzt ist es offensichtlich, dass ein solches städtebauliches Konzept mit First Line Road für niemanden gut ist. In diesen Zonen kann niemand den Strand genießen, niemand kann dort baden, dort können keine Hotels gebaut werden, keine Villen, keine Wohnungen in Kroatien. Die übliche Sorge um das öffentliche Gut entwickelte sich zu einem öffentlichen schlechten. Niemand will die Straße leben, jeder möchte unten sein, näher am Meer.
Einige Gemeinden haben bereits das Programm zur Entfernung von Straßen und Autobahnen von der ersten Linie gestartet. Einige denken noch darüber nach, wie sie das regeln können, denn die Verlegung der Straße auf den Hügel bedeutet den Kauf von privaten Grundstücken (die jetzt für die Straße bestimmt sind) von Privatpersonen oder den Austausch ihrer Grundstücke gegen andere. Hier haben die Gemeinden eine große Menge an kommunalem Land, aber sie sind nicht oft so eifrig, dieses Programm zu fördern.
Aber sehen Sie sich die italienische Erfahrung an: Es gab nicht nur die Autostrasse, sondern auch die Bahn von Frankreich entlang Ventimiglia, Ospidaletti, San-Remo direkt am Meer. Jetzt wird es zum ökologischen Fahrradweg. Derselbe Ansatz kann in Kroatien verwendet werden oder sogar eine klügere Stadtplanung, um Platz für Strandläufer, Radfahrer, Eigentümer in Kroatien zu lassen.
Auf diese Weise, zweite Verwirrung für Immobilien in Kroatien ist Straße direkt am Meer, das entfernt werden sollte.
Tourismusorientierung
Kroatien hat eine wunderschöne Küste, berühmt für seine einsamen Buchten, Kiesstrände, kristallklares Wasser und die ökologische Umgebung. In den letzten Jahren wird es jedoch immer schwieriger, einen isolierten privaten Ort zu finden, an dem im Sommer keine hunderten von Touristen am Strand sind. In diesem Zusammenhang suchen früher beliebte Reiseziele Immobilienkäufer. Öko-Konzept der Freizeit kann nicht mehr Käufer nach Opatija, Trogir, Split anziehen. Viele Städte wie Medulin, Rogoznica, Porec werden im Sommer überbevölkert und der Bau von touristischen Einrichtungen wird fortgesetzt. Die Nachfrage von Immobilienkäufern verlagert sich in Richtung der kroatischen Inseln.
Das zweite Problem Kroatiens ist die touristische Infrastruktur. Wir verstehen, dass der Tourismus eine Lokomotivindustrie für das Bruttosozialprodukt Kroatiens ist. Aber manchmal wird es ohne vernünftige Einschränkungen entwickelt. Alles wird getan, um den Touristenstrom anzuregen und sogar überzufließen. Hauptziel ist das Wachstum der Übernachtungen, Auslastung. Aber es bedeutet intensives Geschäft in zwei bis drei Sommermonaten und während des restlichen Jahres noch Nebensaison. Das Programm der 365-Tage-Jahressaison in Kroatien ist sehr gut, aber immer noch weit von der Realisierung entfernt. Anstatt Immobilienkäufer anzulocken, die mehrere Monate im Jahr oder ständig in Kroatien bleiben könnten, und um das ganze Jahr hindurch eine stetige Entwicklung der lokalen Einrichtungen und ihrer Funktion zu gewährleisten, verbessert Kroatien die Saisonabhängigkeit des Küstengeschäfts.
Menschen, die 365 Tage im Jahr in Kroatien leben können, sind in der Tat kroatische Immobilienkäufer. Dies ist kein Programm zur touristischen Entwicklung, sondern ein Migrationsprogramm. In vielen Gebieten Kroatiens fehlt es an einer normalen Infrastruktur aufgrund des Mangels an ständig erwerbstätiger Bevölkerung oder hoher Bevölkerungszahl, nicht wegen des Mangels an Touristen.
Die Menschen sollten ihre Häuser in Kroatien kaufen und das ganze Jahr über in Kroatien leben, um die Infrastruktur zu entwickeln. Es sollte etwas unternommen werden, um den Kauf von Immobilien mit hohem Budget in Kroatien und den Strom von High-End-Einwohnern nach Kroatien zu stimulieren. Die besten Rezepte werden in Monaco und kürzlich in Italien praktiziert. Pauschale Einkommenssteuer-Lösungen (wenn der Steuerzahler 100.000 Euro bezahlt, wenn er Millionen verdient), stimulieren Lösungen mit niedrigen Einkommenssteuern reiche Leute dazu, mehr als 183 Tage im Jahr in einem angenehmen Land zu verbringen, das ein solches Regime bietet.
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