Expertní koutek - názor specialistů na nemovitosti v Chorvatsku

Každý realitní trh má své zvláštnosti vysvětlené geografickou polohou, historickým vývojem, spotřebitelským chováním. A chorvatský realitní trh není výjimkou. Zde je odborný posudek chorvatského realitního trhu Eleny Nevskaya na disproporce chorvatského realitního trhu:

Istrijské rysy

Většina kupujících nemovitostí v Chorvatsku pochází ze sousedního Slovinska, Rakouska a Německa. Cestují většinou autem a nejbližším bodem v Chorvatsku je pro ně poloostrov Istrie. Přicházejí, aby byli blíže moři, na pláž, aby si užili moře, koupání a opalování. Nejprve chtějí hledat nemovitosti na první a druhé linii k moři, ne 5-10 km od pobřeží. Týká se všech segmentů trhu: menších bytů, skromných domů, luxusních vil. Přestože vily v toskánském stylu jsou silně zastoupeny na pevninském trhu s nemovitostmi na Istrii, stále 80–85 % kupujících chce zůstat na pobřeží Chorvatska

Ale když se podíváte na pobřeží od Umagu po Medulin, najdeme v první linii jen několik novinek, prakticky žádné domy na prodej, až 10 vil na pobřeží a žádné pozemky na prodej. Tato situace je pro chorvatské kupce nemovitostí velkým zklamáním, protože vidí obrovské nezastavěné masivy lesů, zemědělskou půdu podél moře bez známek zamýšlené výstavby. Značná oblast od Umagu přes Novigrad, Peroj a Barbariga až po Rovinj podél moře je pozoruhodnou oázou zachovanou pro výstavbu budoucích generací. Pobřežní pásy od Ližnjanu po Krnicu zůstávají nedotčené, stejně jako oblasti od Duga Uvala téměř po Rabac a dále oblasti od Plominu po Brsec. Dalo by se tam postavit více nábřežních rezidencí s byty, vesnice moderních vil pro Němce, pro Rakušany, ale většinou jsou zónovány jako T1-T2 (hotelový účel) nebo zemědělské pozemky. Místní plány nepředpokládají žádný výrazný rozvoj. A nadále vytváří nedostatečnost trhu. Poloostrov Istrie je i nadále nejžádanější oblastí v Chorvatsku, nejblíže Evropě a perfektní z hlediska dopravní konektivity. Nabízí však nejméně dostatečnou nabídku nemovitostí.To je nyní částečně kompenzováno moderní rezidenční výstavbou na ostrově Krk spojeném s pevninou mostem. Nemovitosti na Krku mohou uspokojit jak zájemce ze Záhřebu, tak poptávku mezinárodních kupujících. Ale znovu – většina nemovitostí je 100-200 metrů od moře, 1 km daleko, ale ne na pláži. To nutí kupce jít dolů na jih. Nejčastěji si Zadar stanoví jako nejzazší bod své cesty a to, co hledali, najdou v zadarské oblasti. V 70 % případů nechtějí jet dále do oblasti Šibenik a Split a udělají chybu: tam se nacházejí nejatraktivnější vily, domy a apartmány na pobřeží. To už je ale velmi dlouhé cestování, vhodné spíše pro kupující z Maďarska, Bosny, Srbska.

Takže prvním a hlavním problémem na realitním trhu v Chorvatsku je nyní absence řádných nábřežních nemovitostí na Istrii. Stávající poptávka by mohla snadno pokrýt více než 50 vil na pobřeží v segmentu lux a více než 500 bytů na pobřeží ročně.

Cesta u moře

Žádná nemovitost nemůže existovat bez dobré konektivity a infrastruktury, ale od počátku dob v přímořských zemích bylo zvykem umisťovat silnice podél moře. Nejdřív přijde pláž nebo skály, pak silnice, pak budovy. Z hlediska vyšších přílivů a bouří ohrožujících silnice a konektivitu to bylo jen stěží opodstatněné. V současnosti se to změnilo v jiný problém: v souladu s touto městskou strukturou se rozvíjejí obrovská území, takže stovky kilometrů pobřeží zůstávají ztraceny pro rezidenční a další rozvoj a výstavbu. Výkřiky pro veřejné zájmy převládaly dlouhou dobu. Nyní je ale evidentní, že takový urbanistický koncept s první linií není pro nikoho dobrý. V těchto zónách si nikdo nemůže užívat pláž, nikdo se tam nemůže koupat, nemohou se tam stavět žádné hotely, žádné vily, žádné apartmány v Chorvatsku. Obvyklý zájem o veřejné blaho se vyvinul ve veřejné zlo. Nikdo nechce bydlet nahoře od cesty, každý chce být po silnici, blíže moři.

Některé obce již zahájily program odstraňování silnic a dálnic z první linie. Ostatní stále přemýšlí, jak to vyřešit. Přeložení silnice do kopce znamená odkoupení soukromých pozemků (tam, kde by nyní byla silnice) od soukromých osob nebo výměnu jejich pozemků za jiné. Zde obce disponují rozsáhlými zdroji obecních pozemků, ale nejsou často tak horlivé, aby tento program propagovaly. Ale podívejte se na italskou zkušenost: z Francie podél Ventimiglia, Ospidaletti, San-Remo nevedla jen automobilová silnice, ale železnice přímo u moře. Nyní je přeměněna na ekologickou cyklostezku. Stejný přístup lze použít v Chorvatsku nebo ještě moudřejší urbanismus, aby se ponechal prostor pro plážové linky, cyklisty, majitele nemovitostí v Chorvatsku.

Takže druhým zmatkem pro nemovitosti v Chorvatsku je silnice u moře, která by měla být odstraněna.

Orientace na cestovní ruch

Chorvatsko má krásné pobřeží známé svými osamělými zátokami, oblázkovými plážemi, křišťálově čistou vodou a ekologickým okolím. V posledních letech je však nesmírně obtížné najít izolované soukromé místo bez stovek turistů na pláži v letním období. V této souvislosti dříve oblíbené destinace postrádají kupce nemovitostí. Ekologický koncept volného času již nemůže přitahovat kupce do Opatije, Trogiru, Splitu. Mnohá města jako Medulin, Rogoznica, Poreč se v letním období přelidňují a výstavba turistických zařízení pokračuje. Poptávka kupujících nemovitostí se přesouvá směrem k chorvatským ostrovům.

Takže druhým problémem Chorvatska je turistická infrastruktura. Chápeme, že cestovní ruch je lokomotivní průmysl pro hrubý národní produkt Chorvatska. Ale někdy se vyvíjí bez rozumných omezení. Vše je děláno pro stimulaci turistického toku a dokonce i přetečení. Hlavním cílem je růst počtu přenocování, obsazenosti. Znamená to ale intenzivní podnikání během dvou až tří letních měsíců a po zbytek roku stále mimo sezónu.Program 365 dní v roce turistické sezóny v Chorvatsku je velmi dobrý, ale k realizaci ještě daleko. Namísto toho, aby Chorvatsko přitahovalo kupce nemovitostí, kteří by mohli zůstat ve svých domovech v Chorvatsku několik měsíců v roce nebo po celou dobu, a zajistit tak stabilní rozvoj místních zařízení a jejich fungování po celý rok, Chorvatsko zvyšuje sezónnost podnikání na pobřeží.

Lidé, kteří by mohli žít v Chorvatsku 365 dní v roce, jsou ve skutečnosti chorvatští kupci nemovitostí. Nejedná se o turistický rozvojový program, ale o imigrační program. Mnoho oblastí Chorvatska postrádá normální infrastrukturu kvůli nedostatku stálého ekonomicky aktivního obyvatelstva nebo vysoce postaveného obyvatelstva, nikoli kvůli nedostatku turistů. Lidé by si měli koupit své domy v Chorvatsku a žít v Chorvatsku po celý rok, aby se rozvinula infrastruktura. Mělo by se udělat něco pro stimulaci nákupů vysokorozpočtových nemovitostí v Chorvatsku a příliv špičkových obyvatel do Chorvatska. Nejlepší recepty se praktikují v Monaku a nedávno v Itálii. Řešení paušální daně z příjmu (kdy daňový poplatník platí paušálně 100 000 eur, pokud vydělával miliony), řešení s nízkými příjmy stimulují bohaté lidi, aby trávili více než 183 dní v roce v příjemné zemi, která tyto praktiky používá.