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DAS EINKAUFSVERFAHREN VON IMMOBILIEN IN KROATIEN VON EU-BÜRGERN

Vom Jahr 2009 können die Bürger und die rechtlichen Selbständigkeiten, die aus Europäischer Union stammen, das Eigentum in Kroatien frei kaufen und es in ihrem Namen einschreiben.

Das Verfahren ist sehr einfach geworden. Es ist praktisch dasselbe wie das Verfahren, das für die Bürger Kroatiens verwendet wird.

• Nach der Vorstudie von Immobilien in Kroatien über das Internet kommt der Käufer zum Land um das Eigentum anzusehen. Die Seeküste Kroatiens ist mit dem Auto für die meisten europäischen Einwohner leicht erreichbar - es liegt gerade 500 km von Wien, 530 km von München, 460 km von Mailand, 580 km von Bratislava. Für entfernte Bestimmungsörter gibt es Flüge zu den Flughäfen von Pula, Zadar, Split, Dubrovnik, Zagreb. Sie können auch zu den Flughäfen von Trieste in Italien oder Ljubljana in Slowenien kommen, die ganz in der Nähe vom nördlichen Teil Kroatiens sind.
  
  
• Die Immobilien zum Verkauf in Kroatien werden den Kunden nach der Unterzeichnung der Agentur/Brockerage-Vereinbarung mit der Immobilienagentur demonstriert. Es ist eine Anforderung des kroatischen Gesetzes über Vermittleraktivitäten im Immobilienbereich in Kroatien (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina 107/07, 144/12, 14/14). Der potentielle Käufer unterschreibt auch eine Liste von Aufrufen (Protokoll), die die Immobilien, die vom Agenten gezeigt werden, festlegt. Im Gegensatz zu den Geschäftspraktiken in Frankreich oder Spanien, in denen der Käufer keine Provision an die Vermittlungsagentur bezahlt, ist der Käufer in Kroatien verpflichtet, Provision in Höhe von 3% + MwSt. zu zahlen.
  
  
• Man braucht gewöhnlich 4-6 Tage um das Eigentum zu untersuchen und notwendige gesetzliche Vorbereitungen für den Kauf zu machen. Unser Agent wird Sie in Ihrem Hotel mit dem Geschäftswagen abnehmen und verfügbare Eigentümer während 3-5 oder seit mehr Tagen so lange, je nach Bedarf, demonstrieren. Wenn Sie nichts schließlich wählen, bitten wir gerade Benzin, Gebühr und Fährausgaben zu kompensieren.
  
  
• Wenn das richtige Eigentum in Kroatien zu kaufen gefunden wird, empfehlen wird den Verkäufer persönlich zu treffen und den Preis, die Dynamik und die Weise der Zahlung usw. zu besprechen. Wenn alles besprochen und abgestimmt wird, sollen Sie die kroatische Steuernummer (OIB) erhalten und einen Konto in der lokalen Bank öffnen, die für ein Geschäft oder nachfolgende Zahlung von Steuern und Nebenkosten erforderlich sein kann. Sie werden gerade Ihren Pass dafür brauchen. Um das Eigentum vom Markt abzuziehen, müssen Sie eine Einlage, normalerweise 5 % des Eigentumswerts bezahlen. Es ist am besten einen Vorvertrag zur Zeit der Zahlung von der Einlage abzuschließen.
  
  
• Wenn Sie bereit sind die ganze Summe sofort zu bezahlen, dann führt ein Advokat die Kontrolle des Eigentums durch, und Sie unterzeichnen den Hauptvertrag im Notar in Anwesenheit von dem bescheinigten Gerichtsdolmetscher. Nach dem vollständigen Zahlungseingang ist der Verkäufer verpflichtet eine Quittung (Tabuljarna Isprava) auszugeben, der zusammen mit dem Hauptvertrag zum Amtsgericht geht, das den Titel im Eigentum ändert.
  
  
• Das System der Registrierung von Eigentumsrechten ist in Kroatien ziemlich durchsichtig. Es gibt zentralisierte Website wo es möglich ist aktuellen Titel in jedem Eigentum sowie die Situation mit Belastungen, Hypotheken und Gebrauchsgenehmigungen zu überprüfen. Jedes Grundstück in Kroatien hat seinу Nummer - Broj kat.cestice - mit dieser Nummer können Sie Ihr Eigentum finden und Änderung des Eigentums verfolgen. Sie werden sehen, dass viele Stücke des Eigentums von mehreren Menschen in Anteilen besessen werden, so müssen Sie eine Zustimmung aller Mitinhaber zu verkaufen und ihr Vereinbarung über den Preis bekommen.
  
  
•  Wenn das Eigentum von einer Person besessen wird, die sie geerbt hat, wird es empfohlen mit der Hilfe eines Advokaten zu prüfen, ob das Erbverfahren vollständig abgeschlossen wurde und es keine Ansprüche irgendwelcher Erbrechte durch irgendwelche Gerichtsverfahren gibt. Viele Eigentümer von kroatischen Immobilien verkaufen sie, weil sie in Kroatien nicht mehr leben. Es gab mehrere Wellen der Auswanderung der Kroaten in letzter Zeit. So kann es erscheinen, dass sich der Verkäufer jetzt in den Niederlanden, Australien oder in den USA befindet. In diesem Fall wird eine ausführliche Vollmacht erarbeitet und seine Gültigkeit wird von den Advokaten und vom Notar geprüft.
  
  
• Wenn Sie in den Zeitungen, zum Beispiel, neue Entwicklung in Kroatien sehen, dass es eine Bemerkung “no uporabla dozvola” (keine Gebrauchsgenehmigung) gibt, dann wird eine Teilnahme des Advokaten auch hoch empfohlen. Der Notar erfüllt mehrere Typen von Dienstleistungen in Kroatien: Sie können einfach Identität und Unterschriften laut des Vertrags für geringe Gebühren und den Vertrag (feierlicher Vollzug) prüfen, wirklich zusätzlich zu oder statt des Advokaten, der für die gesetzliche Seite davon für höhere Gebühren von ungefähr 1% des Geschäftskostens verantwortlich ist. Der Notar legt einen unterzeichneten Hauptvertrag dem Gericht und den Steuerbehörden vor, die eine spezielle Benachrichtigung ausgeben sollen um 3-%-Immobilienverkehrssteuer zu bezahlen.
  
  
• Zusatzkosten werden die folgenden sein:
• Notar und Anmeldegebühren von 0,01-0,05 % des Eigentumswerts,
• die Kosten des offiziellen Dolmetschers (etwa 200-300 Euro insgesamt einschließlich der Vertragsübersetzung),
• Agenturgebühren - 3 % + MWSt,
• die Gebühren des Advokaten - 0,5-1,25 % + MWSt.

Schließlich wird der Käufer als ein neuer Eigentümer im elektronischen Register eingeschrieben und er kann einen offiziellen Auszug davon, der Vlastnicki-Liste (Eigentumsbescheinigung) heißt, bekommen.
 
KAUF VOM EIGENTUM IN KROATIEN VON EU-GESELLSCHAFTEN

Wenn Sie als eine EU-Gesellschaft kaufen, wird das Verfahren ein bisschen verschieden sein.

• OIB Nummer soll für die Gesellschaft als ein Teil des Geschäfts und für den Direktor, der den Vertrag unterzeichnet, bekommen wird.
• Der Direktor soll persönlich idealerweise in den Notar kommen oder eine spezielle Vollmacht soll für dieses besondere Geschäft, die Requisiten des Eigentums und andere Details des Geschäfts enthält, getan werden.
• Der Notar soll den letzten Auszug von Ihrem Gesellschaftsregister (bis zu 30 Tage alt) mit der Apostille und der Übersetzung ins Kroatisch erhalten um die Bestätigung des Status von Gesellschaftsvertretern zu bekommen.
  
  

DAS KAUFSVERFAHREN FÜR NICHT-EU-EINWOHNER UND GESELLSCHAFTEN

Wenn Sie keinem von EU-Staaten gehören, dann hängt die Möglichkeit das Eigentum in Ihrem Namen in Kroatien einzuschreiben von der Verfügbarkeit des Reziprozitätsvertrags zwischen Kroatien und Ihrem Land ab. Kroatien hat Reziprozität mit den folgenden Ländern:

• Argentinien
• Australien (für jene Bürger, die den Dauerwohnsitz in Kroatien haben)
• Belarus (für Wohnungen und Häuser, für Grundstücke - nur über das Erbe)
• Brunei - noch nicht
• Bosnien-Herzegowina - unter der Bedingung des Dauerwohnsitzes in Kroatien für physische Personen und der Führung der Geschäfte in Kroatien für juristische Personen.
• Montenegro
• Chili (mit einigen Beschränkungen)
• Ägypten (bis zu 4000 m2 für das Land, nicht mehr als 2 Eigentümer pro Person in Kroatien, zum Zwecke der persönlichen Unterkunft nur oder genehmigter Aktivität)
• Ecuador
• Israel
• Japan
• Jordanien (mit einigen Beschränkungen)
• Südafrika
• Kanada (für Ontario, Britisches Kolumbien, Alberta, Quebec)
• Liechtenstein (mit einigen Beschränkungen)
• Mazedonien
• Malaysia (von 55 000 USD, juristische Personen können nur in kommerziellen Zwecken kaufen)
• Moldau (alles außer nichtverstädterten Ländern und Wäldern)
• Neuseeland (mit einigen Beschränkungen)
• Paraguay
• Die Schweiz (unter der Bedingung des Dauerwohnsitzes in Kroatien für physische Personen, unter der Bedingung von der Handelstätigkeit in Kroatien für juristische Personen)
• Die USA (für verschiedene Staaten - verschiedene Bedingungen)
• Die Türkei
• Die Ukraine
  

Wenn Ihr Land die Reziprozität hat, bedeutet es, dass Sie einen Sonderwunsch zum Justizministerium zusammenstellen um den Kauf- und Verkaufsvertrag aufgrund der Reziprozitätsvertragsverfügbarkeit zu registrieren. Leider braucht das Ministerium bis zu 2 Jahre es zu überlegen. Um das Eigentum während dieser Zeitspanne zu verwenden und sicher zu sein, dass der Verkäufer ihn jemandem anderem nicht verkaufen wird, wird spezieller Plomba im Namen des Käufers eingeschrieben, der den Verkäufer in Verfügungsrechten beschränkt. Es wird nach der Registrierung des Käufers als der Besetzer von Immobilien auf die Zustimmung des Ministeriums automatisch gehoben.

• Wenn Ihr Land KEINE Reziprozität mit der Republik Kroatien hat, können Sie es über die registrierende EU-Gesellschaft oder kroatische Gesellschaft lösen, die besser ist.
• Das Aktienkapital der einheitlichen kroatischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist 20 000 Kuna (ungefähr 2700 Euro). Registrierungsnotargebühr ist ungefähr 800-1200 Euro. Die Anwesenheit des bescheinigten Gerichtsdolmetscher erforderlich sein wird. Vor der Gesellschaftsregistrierung bekommen zukünftige Gesellschaftsgründer und Direktoren einen Gemeindesteuerausweis (OIB Nummer).
• Man braucht normalerweise 1-2 Wochen um eine Gesellschaft im Gericht einzuschreiben, später soll es die Nummer vom statistischen Amt, seine eigene Steuernummer (OIB der Gesellschaft), eine Gesellschaftsmarke erhalten und ein Bankkonto öffnen.
• Das Banksystem Kroatiens wird jetzt größtenteils von ausländischen Schwestergesellschaften von Raiffeisen Bank, Hypo Bank, Erste Bank, Societe Generale, OTP banka usw. vertreten. Praktischerweise wurden alle lokalen Banken von internationalen Bankstrukturen während 2010-2013 gekauft.

BESCHRÄNKUNGEN

Es soll bemerkt werden, dass die Ausländer beschränkt werden bestimmte Kategorien vom Eigentum wie Gebäude von kulturellem und historischem Wert, Landwirtschaftsländer, Länder von Naturparken, Länder der Militär-und-Verteidigungszwecke zu kaufen.