Comment construire en Croatie

Zonage des terres en Croatie

Tous les terrains en Croatie sont soumis à un zonage par objectif.
Les catégories de terrains suivantes sont définies :
T1, T2, T3, S, M, R, K, Z, etc.
Les paramètres de chaque zone peuvent être variables et dépendent du bureau local d'urbanisme. pour les détails précis, il est nécessaire de faire appel à un architecte, pour lequel l'agence peut vous aider.

(T1) - Hôtels

La part de la capacité d'hébergement s'élève au minimum à 70 % dans les hôtels et au maximum à 30 % dans les villas.
Dans les zones touristiques (hôtel T1), sur la superficie totale de la zone, la superficie prévue du terrain de l'hôtel s'élève à un minimum de 70 % et la superficie totale du terrain pour les villas s'élève à un maximum de 30 %.

(T2) - Règlement touristique

La part de la capacité d'hébergement s'élève au minimum à 30% dans les hôtels et au maximum à 70% dans les villas.
Sur la superficie totale des terrains destinés aux établissements touristiques, la superficie des terrains des hôtels s'élève à un minimum de 50% et la superficie totale des terrains destinés aux villas s'élève à un maximum de 50%. La part des surfaces bâties brutes pour d'autres désignations dans la fonction de désignation touristique peut s'élever au maximum à 10 % des surfaces brutes prévues pour la désignation touristique. Les superficies des terrasses, des piscines et autres sont comptées comme surfaces bâties. Une zone touristique T2 ne peut être prévue en dehors des agglomérations.

(T3) – Camping-car et campings

Dans les campings, il est interdit de construire des ouvrages d'hébergement – villas, bungalows, pavillons, etc.
La part des travaux de construction pour d'autres appellations dans la fonction d'appellation touristique du camping peut s'élever au maximum à 2%.
Un camping d'une superficie < 2000 m2 peut comprendre des travaux de construction faisant fonction de camping jusqu'à un total de 200 m2 (sanitaires, bâtiments administratifs, etc.).
L'appellation d'un camping ne peut être transformée en établissement touristique (T2).

(S) – Construction résidentielle - Stambena gradnja

La zone S est destinée à la construction résidentielle, autonome ou attenante.
Divers types de commerces, les locaux commerciaux au rez-de-chaussée de ces immeubles ne peuvent excéder 30% de GBP (surface brute globale).

Il existe des sous-catégories :
S1 – maisons familiales
S2 - construction résidentielle de faible hauteur
S3 - immeubles à plusieurs appartements

(M) - Terrains à usage mixte - Mješovita namjena

Ce type de terrain offre une grande flexibilité d'utilisation. Ici, il est possible de construire des bâtiments résidentiels et touristiques.
Ici vous pouvez rencontrer:

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito stambena (M1) – type de construction principalement résidentiel.
Dans les zones mixtes à usage majoritairement résidentiel, dans le cadre d'un immeuble résidentiel-tertiaire ou de bâtiments autonomes, les contenus suivants peuvent être construits :

• commerces jusqu'à 400 m 2 de surface brute aménagée
• établissements préscolaires et écoles
• établissements de santé et de protection sociale
• métiers et services silencieux
• organisations sociales, équipements culturels, administrations, communautés religieuses et équipements similaires à des fins publiques et sociales
• bureaux de poste, banques et autres
• sport et loisirs
• parcs et aires de jeux pour enfants
• restauration et installations touristiques
• garages publics
• installations d'infrastructure

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito poslovna (M2) – type de construction principalement commercial.
Les éléments suivants peuvent être créés et modifiés dans le contenu de zones mixtes à prédominance commerciale :

• immeubles d'affaires et résidentiels-commerciaux
• bâtiments publics et sociaux
• bâtiments à usage de restauration et touristique
• marchés et grands magasins (doivent avoir des entrepôts)

(R) – Fins sportives et récréatives

Ici, vous verrez les marques suivantes :
(R2) – terrains de sport
(R2-1) – piscines et terrasses
(R2-2) – installations de restauration d’accompagnement
(R3) - zones de baignade
(R3-1) – piscines situées dans les zones de baignade
(Pu) – plage organisée
(Pp) – plage naturelle

(K) – Terrains commerciaux

(K4-1) - objectif de service
(K4-2) - finalité commerciale
(K4-3) - objectif de restauration
(K4-4) - garages-bâtiments commerciaux
(K4-5) - équipements sociaux, culturels et de divertissement
(K4-6) - Palais des Congrès

(Z) – Espaces verts publics

(Z1) – zones de parc
(Z) - protection des surfaces végétales et paysagères

Si vous envisagez de construire un immeuble résidentiel, vous devez choisir un terrain zoné S ou M.
Si vous envisagez de construire un hôtel, vous devez choisir un terrain zoné T1 ou T2 (en fonction de votre conception d'hôtel).
Dans certains cas, la municipalité locale a la possibilité de modifier l'affectation d'un terrain dans la catégorie T ou même de le faire passer à S ou M - mais ces cas sont très très limités et nécessitent un niveau de décision ministériel, afin que cela puisse être discuté par seulement de gros investisseurs, qui achètent des hectares de terrain et affectent l'infrastructure de toute la municipalité.

Coefficients de construction en Croatie

Chaque terrain en Croatie (unité cadastrale) possède certains paramètres de construction définis dans le plan d'urbanisation détaillé local.
Voici les conditions de construction de base fixées pour chaque terrain urbanisé :

• coefficient KIS
• coefficient KIG
• hauteur maximale du bâtiment
• nombre maximum d'étages et leurs spécifications
• min % d'espace vert
• distance minimale des limites des terrains voisins
• largeur minimale de la parcelle qui s'étend le long de la route
• distance minimale de la mer
• taille minimale du terrain urbain

Il peut y avoir plus de paramètres définis pour un terrain spécifique.
Veuillez noter que certains KIS, KIG ne s'appliquent pas automatiquement à tous les terrains de catégorie S ou M.
Chaque terrain, même au sein d'une même municipalité, peut avoir des paramètres de construction individuels.

KIS

Le coefficient d'utilisation (indiqué par Ki, et parfois aussi par KIS) est le rapport entre la surface brute du bâtiment et la superficie du terrain.
Par exemple, avec KIS, 0,8 - on peut construire un bâtiment dont le GBP représente 80% de la surface du terrain.
Pour un terrain de 1000 m2 par exemple, ils pourraient construire un bâtiment de 800 m2.

*Dans certains plans d'aménagement, le KIN (coefficient d'utilisation hors sol) peut également apparaître, qui inclut le GBP des seuls étages hors sol par rapport à la superficie de la parcelle.

KIG

Le coefficient de construction (KIG) montre le rapport entre l'empreinte au sol du bâtiment et la superficie du terrain.
Par exemple, lorsque KIG est de 0,3, il est possible de couvrir 30 % de la surface du terrain avec la projection verticale du bâtiment. La construction du bâtiment ne comprend pas la projection verticale du balcon ni la superficie des piscines extérieures.

HAUTEUR MAXIMALE DES BÂTIMENTS

Elle est généralement fixée en mètres jusqu'au point supérieur du toit - hauteur du bâtiment en faîtage.
Ceci est fait pour éviter les grands sols à double lumière avec des galeries.
L'objectif principal de cette limitation est de maintenir le niveau général des bâtiments dans chaque colonie, de sorte qu'un bâtiment n'obstrue pas la vue sur la mer depuis l'autre (le cas échéant).

NOMBRE MAXIMUM D'ÉTAGES ET LEUR SPÉCIFICATION

Les conditions de construction fixent généralement le nombre maximum de niveaux du bâtiment et leurs spécifications.
P – signifie le sous-sol (le sous-sol est le rez-de-chaussée qui doit être obligatoirement ancré sur place d'un côté)
P+1 – sous-sol plus un étage
P+2 – sous-sol plus 2 étages
P+2+Pk – signifie sous-sol plus deux étages plus grenier
Si le plan d'urbanisation prévoit un développement P+1, cela signifie la possibilité de construire un immeuble à deux étages.

% MINI d'ESPACES VERTS

Le plan d'urbanisme peut prescrire de laisser certains % de la superficie du terrain complètement découverts par des bâtiments de toute nature, des routes, etc.
Le but est d'empêcher la Croatie de devenir une jungle de pierres.
Si vous regardez la construction traditionnelle de type vénitien, vous verrez des rangées de maisons attenantes avec des rues pavées et une absence totale de verdure.
Ce modèle est totalement revu par l'urbanisme contemporain.

DISTANCE MINIMALE DES FRONTIÈRES DES TERRAINS VOISINS

Il s'agit d'une exigence naturelle dictée par les règles minimales de sécurité incendie.
Cela devrait être pris en compte par les propriétaires de parcelles étroites et longues (qui sont devenues très courantes en Croatie en raison du partage successoral des parcelles). L'exigence d'une distance minimale avec les terrains voisins peut rendre la construction impossible sur de nombreux terrains et nécessiter leur consolidation.

DISTANCE MINIMALE DE LA MER

Il existe une interdiction pour les nouvelles constructions à 70-100 mètres de la ligne moyenne des hautes eaux de la mer (varie selon les zones). Cette ceinture est le Pomorsko Dobro croate – zone maritime qui reste propriété publique et accès libre.
La côte maritime s'étend à partir de la ligne des hautes eaux moyennes de la mer et comprend une bande de terre limitée par la ligne atteinte par les plus grandes vagues lors des tempêtes, ainsi que la partie de terre qui, de par sa nature ou sa destination, sert utiliser la mer pour le trafic maritime et la pêche maritime, ainsi qu'à d'autres fins liées à l'utilisation de la mer, dont la largeur est d'au moins six mètres à partir de la ligne qui est horizontalement éloignée de la laisse moyenne des hautes eaux. Le littoral maritime comprend également une partie des terres créées par les remblai, dans la partie qui sert à exploiter la mer. La ligne des hautes eaux moyennement élevées est déterminée par l'Institut hydrographique croate.
L'interdiction vise à protéger les bâtiments en bord de mer contre les menaces d'emportement des côtes, d'effondrements de rochers, d'inondations, etc. Nous sommes témoins de nombreux cas où les bâtiments balnéaires de première ligne en France, au Portugal deviennent la proie de l'océan, qui emporte la haute côte en contrebas, après quoi les bâtiments s'effondrent dans l'abîme des eaux. La loi croate vise à protéger les propriétaires fonciers, notamment en tenant compte du réchauffement climatique et de l'éventuelle élévation générale du niveau de la mer.
Cette interdiction ne concerne pas la reconstruction/modernisation des bâtiments anciens. Si vous avez un terrain en première ligne de mer – vous pouvez utiliser une superficie de 70 à 100 mètres pour la piscine, le jardin – et commencer votre construction là où la loi le prescrit.

 

Source : https://www.legalizacijagradnje.com

TAILLE MINIMALE DU TERRAIN URBAIN

La taille minimale du terrain urbain diffère selon les municipalités. Dans certaines zones, il s'agit d'un minimum de 300 m², dans d'autres, d'un minimum de 1 200 m². ou même plus.
C'est le travail de l'architecte d'analyser minutieusement les possibilités de construction avant de procéder à la conception afin de suggérer la meilleure configuration possible du bâtiment.
Nous recommandons fortement de consulter l'architecte avant d'acheter un terrain. Veuillez noter que le plan urbain et les paramètres ci-dessus peuvent être modifiés de temps à autre par la municipalité locale et qu'il est important de recevoir de nouvelles conditions urbaines avant l'achat d'un terrain ou le début de la réalisation d'un projet.

FAQ

Existe-t-il des bâtiments qui ne nécessitent pas de permis de construire ?

Tous les bâtiments résidentiels, quelle que soit leur taille, doivent avoir un permis. Sans permis, mais avec le projet principal, des garages jusqu'à 50 m2, des piscines jusqu'à 100 m², des remises à outils et autres bâtiments auxiliaires peuvent être construits sur une partie du bâtiment principal. De tels bâtiments ne sont pas destinés à l'habitation (Règlement sur les constructions et ouvrages simples), et ne peuvent être construits que s'ils sont autorisés par le plan d'aménagement.

De plus, même si aucun permis n'est obtenu pour eux, un projet directeur est requis pour certains, et la règle pour tous est qu'ils ne peuvent être construits que conformément au plan d'aménagement. L’absence de demande de permis de construire ne signifie pas qu’il est automatiquement autorisé à construire.

Avant de commencer à construire quoi que ce soit, veuillez consulter le plan d'urbanisme local.

Quels documents sont nécessaires pour obtenir un permis de construire ?

Certains documents sont requis dans tous les scénarios de construction, tandis que d'autres ne sont requis que dans certains cas, demandés par une municipalité particulière.
Vous trouverez ci-dessous la documentation éventuelle dont vous pourriez avoir besoin:

• Projet principal – 3 exemplaires
• Déclaration de l'architecte confirmant que le projet principal a été réalisé conformément au plan d'aménagement et aux autres réglementations
• Rapport écrit sur le contrôle du projet principal (si un contrôle est requis)
• Certificat de nostrification du projet principal (si le projet est réalisé selon la réglementation étrangère)
• Certificats d'organismes publics confirmant que le projet principal est conçu conformément aux réglementations spéciales OU preuve qu'une demande de délivrance ou de détermination de ces certificats ou conditions est soumise
• Confirmation que le projet principal est conçu conformément à la décision sur l'acceptabilité environnementale du projet (si le projet peut impliquer un réseau environnemental et écologique)
• Preuve d'intérêt légal pour la délivrance d'un permis de construire (preuve de droit de propriété)
• Preuve que l'investisseur est capable d'être investisseur (dans les cas où une loi spéciale prescrit qui peut être investisseur) – concession, accord, etc.
• Preuve que le propriétaire du terrain à bâtir a transféré sa part de propriété à la propriété des unités d'autonomie locale OU a conclu un contrat sur l'établissement de servitudes de transit et/ou de passage (si cela est prescrit par une loi spéciale qui définit aménagement du territoire)

Quels sont les coûts d’obtention d’un permis de construire en 2023?

Projet architectural  

Les honoraires d’architecte sont généralement composés des éléments suivants:

• Avant-projet de construction (projet général comprenant analyse des conditions urbaines, variantes 3D, calcul approximatif des coûts, etc.) – cca. 20 euros par m²
• Projet détaillé comprenant la partie architecturale, la partie physique, les parties électriques, eau-eaux usées, projet de construction) – cca. 20-30 euros.
• Projet d'ingénierie (y compris le chauffage, la climatisation, la piscine, les panneaux solaires, l'ascenseur et d'autres détails techniques – environ 10 euros par m².
• Plan de construction détaillé comprenant tous les projets et toutes les étapes de construction avec calcul des dépenses par étape – cca. 20-30 euros par m².
• Projet d'aménagement du territoire – cca. 10 euros par m²
• Projet de design d'intérieur (incluant le mobilier intégré, la sélection des éléments d'ingénierie, les techniques, les couleurs, les matériaux de finition, la lumière, etc.) -cca. 40-50 euros par m². Au total, le projet peut coûter environ 130 à 150 euros par m². Pour le bâtiment de 200 m². cela représente env. 35 000 euros.
• Surveillance architecturale de la construction – 50 euros par heure (pas moins de 40 à 50 heures). Plus 2500 euros environ.

Frais de connexion aux services publics - Komunalni Doprinos.

Après avoir obtenu le permis de construire pour le projet, l'investisseur doit payer les komunalni doprinos.
Son calcul est basé sur les m3 du bâtiment et est soumis aux taxes fixées dans chaque commune.
Cela peut varier de cca. 3 à 80 euros le m3 selon localisation et zones locales (I, II, III, IV, V, etc).
Bâtiment moyen de 200 m². soit 500 m3. Si on prend 40 euros le m². comme frais de doprinos komunalni – le montant total des doprinos atteindra 20 000 euros.
Outre les komunalni doprinos, il peut y avoir des frais mineurs pour le raccordement à l'eau centrale (calculés en fonction du m2 du futur bâtiment).
Cela signifie qu'avant le début de la construction de 200 m². Villa, vous devriez être prêt à dépenser cca. 50 000 euros pour les travaux préliminaires.

Quels sont les coûts de construction en Croatie?

En 2022-2023, les coûts des travaux et des matériaux ont augmenté de 5% par mois. Cela est dû au boom de la construction et à un grand déficit de main d’œuvre, surtout sur les îles.
Les ouvriers du bâtiment viennent de Bosnie, d'Albanie et d'Ukraine, mais il n'y a toujours pas assez de main d'œuvre. Le principal déficit concerne les constructeurs certifiés qui sont autorisés à installer les systèmes électriques et les systèmes de plomberie du bâtiment.

Le permis de construire est valable dans les 2 ans en Croatie. Pendant cette période, certains travaux de construction doivent être démarrés.
Les coûts de construction (travaux + matériaux) doivent être calculés entre 1 500 et 2 500 euros minimum par m². + TVA en 2023 selon situation géographique.
Si vous envisagez de construire sur les îles, calculez 2 500 euros par m². sera un prix minimum pour les travaux+matériaux.

Ces coûts peuvent augmenter considérablement si des matériaux de luxe sont utilisés dans la construction (pierre, porcelaine, fermeture spéciale).

Puis-je obtenir toutes les informations sur le cadastre, le cadastre et l'urbanisme via Internet?

Vous pouvez obtenir certaines informations via des ressources numériques, mais elles peuvent être obsolètes.
Par exemple, les livres fonciers sont détenus par les tribunaux municipaux en Croatie et ils ont connu une longue grève en 2023, de sorte que les informations sur les changements de propriété et les charges arrivaient avec beaucoup de retard dans les ressources en ligne, et les agents doivent maintenant demander un résumé papier au registre pour être 100% sûr.

La même situation s’applique à la situation de la planification locale. Les municipalités locales modifient de temps à autre les parcelles urbaines, les limites et les exigences et les ressources numériques peuvent contenir des informations obsolètes ou incomplètes. Bien que la Croatie soit de plus en plus numérisée, nous recommandons toujours de s'appuyer sur des confirmations officielles sur papier qui peuvent être utilisées comme preuve officielle en cas de problèmes juridiques. Le gourmand paie deux fois. Nous vous recommandons d'éviter cette erreur et de vérifier correctement toute la documentation de votre future maison avec l'aide de professionnels.

Durée de la construction en Croatie et obtention d'un permis d'exploitation

La période minimale de construction en Croatie à partir de l'achat d'un terrain est d'environ 2 ans, mais nous recommandons de compter sur 3 ans. Il convient de garder à l'esprit que pendant la période estivale, période la plus favorable pour la construction, les travaux généraux de construction sont interdits, afin de ne pas gêner les loisirs des touristes. Seuls des travaux de finition intérieure discrets sont possibles.
Les délais de construction sont souvent retardés par les entreprises de construction, parmi lesquelles il existe très peu de sous-traitants et de sous-traitants fiables, capables de construire rapidement et de haute qualité. Les agences peuvent vous recommander des entreprises qui ont acquis une bonne réputation dans la région et identifier celles avec lesquelles il vaut mieux ne pas entretenir de relation.
En Croatie, conclure un accord avec une entreprise de construction et rentrer chez soi en quittant le chantier sans surveillance quotidienne est extrêmement risqué. Sans contrôle constant de la part du client, l'installation sera construite avec le plus grand soin possible et en violation des toutes les technologies possibles. La grande réputation des constructeurs « yougoslaves » appartient malheureusement déjà au passé.

À la fin de la construction, vous devez obtenir un document tel que Uporabna Dozvola (permis d'exploitation), qui confirme que le bâtiment est entièrement conforme au projet, à toutes les exigences techniques et peut être connecté aux communications centrales. Le bâtiment se voit également attribuer une classe d'efficacité énergétique et a délivré un certificat énergétique correspondant. Il convient de noter que les autorités de régulation croates ne sont pas pressées d'accepter des objets et de délivrer des permis d'exploitation. Le processus peut prendre 6 à 12 mois.
Une mention dans le registre concernant l'absence de Permis d'Exploitation est une sorte de « marque noire » qui indique que l'immeuble présente quelques problèmes. La revente d'un bien avec une telle marque est quasiment impossible.