Immobilier en Croatie - aperçu du marché 2017 (Partie 1)

Le marché immobilier en Croatie s'est complètement remis des tendances de crise et était dans une zone verte PLUS tout au long de 2017. La récession mondiale de 2008 a frappé le marché immobilier croate par une baisse des prix de 25 à 50 % dans de nombreux domaines. Cependant, depuis 2014 - 2015, il affiche une croissance enthousiaste constante. La Croatie célèbre déjà une troisième année en plein essor du tourisme, suivie d'une augmentation de la construction résidentielle et des ventes.
La ressource croate populaire Njuskalo rend les données statistiques suivantes sur les tendances et les résultats de 2017 :
- en général, les prix de l'immobilier en Croatie ont augmenté en 2017 de 2,32 % ;
- la plus forte croissance a été démontrée par la région de Pula où les prix ont augmenté de 11 % avec un prix moyen par m2 atteignant 1485,00 eur ;
- les prix immobiliers les plus élevés sont toujours indiqués à Dubrovnik avec un prix moyen de 2494,00 eur par m2 pour les appartements et 2100,00 eur par m2 pour les maisons ;
- les quartiers les moins populaires sont Osijek (car il est loin de la mer) et Rijeka qui avaient été trop chers pendant des décennies et qui reviennent maintenant à la normale.
Crozilla, une autre ressource Web notable, a fixé une hausse de près de 14 % des prix de l'immobilier à Dubrovnik en 2017, une hausse d'environ 13 % des prix à Split, 12,5 % à Pula et 7 % à Zadar. Dans le même temps, les prix moyens à Opatija ont chuté de 1 % par rapport à 2016 (comme mentionné précédemment en raison de prix fortement gonflés à tort).
Les zones les plus demandées étaient la capitale de Zagreb (assez naturelle) et la côte de Zadar (plutôt inattendue).
Les appartements en Croatie ont été achetés principalement à Zagreb, Zadar, Split et Pula. Les maisons familiales étaient plus populaires comme type de propriété à acheter en 2017 à Sibenik, suivi de Zadar.Les terrains en Croatie ont attiré un maximum d'acheteurs à Zagreb, Zadar, Krk et Porec.
Le portail Crozilla souligne la différence entre le prix du m2 pour les appartements et les maisons. Les maisons à Dubrovnik et Porec ont une valeur bien plus élevée que les appartements car le marché offre beaucoup moins de propriétés. Dans d'autres régions comme Opatija et Split, les appartements sont vendus à des prix au m2 plus élevés que les maisons.Cet exemple est une preuve éclatante que le marché en 2017 était inégal et fortement dépendant des tendances de l'offre et de la demande locales.
En croissance au bord de la mer, les prix de l'immobilier intérieur continuent de baisser et la tendance se maintiendra à l'avenir.
C'est surprenant, mais les données de Crozilla et Njuskalo montrent une grande diversité du prix moyen au m2 dans les grandes villes. Et il n'y a pas de statistiques officielles disponibles pour analyser les données. Mais les tendances générales sont similaires dans les deux cas.
La croissance de la demande est évidente malgré les prêts hypothécaires au logement plutôt peu attrayants de 6 à 8 % par an offerts par les banques. Comparez avec 2-3% en Allemagne et en Autriche. Il existe également une limite de 300 000 euros à 50 % de la valeur de la propriété comme montant maximal du crédit immobilier avec la plupart des banques croates. Il empêche le marché immobilier en Croatie de surchauffer et incite les acheteurs de crédit à choisir les propriétés en dessous de 500 000 eur, c'est-à-dire principalement des appartements de 100 000 à 300 000 eur.Une autre mesure pour contrôler le marché et l'investissement est la base de réciprocité qui continue d'affecter l'activité d'achat des acheteurs potentiels de Chine, de Turquie, du Japon, de Corée, des Émirats, du Kazakhstan et d'autres pays.
La plupart des acheteurs sont originaires d'Autriche, de Slovénie et d'Allemagne. L'intérêt des clients suisses, italiens, polonais et tchèques est également stable. Géographiquement, ils sont attirés par certains endroits. Les acheteurs d'Autriche, de Slovénie et d'Allemagne se concentrent en permanence sur les régions du nord de la Croatie comme l'Istrie, le Kvarner, Crikvenica et Krk.
La plupart des acheteurs tchèques et polonais ciblent les appartements de vacances, les acheteurs suisses et autrichiens se concentrent sur les propriétés résidentielles haut de gamme comme les villas, les cottages ou les appartements de luxe de type penthouse.
La diaspora croate d'Australie, d'Allemagne, de Suisse et de Suède manifeste un intérêt croissant pour l'immobilier en Croatie. Les personnes qui avaient abandonné les maisons de leurs grands-parents il y a 30 ans ont maintenant acquis une expérience internationale et voient un grand potentiel sur le marché immobilier croate.
Il y a une évolution apparente vers le segment de luxe sur le marché immobilier croate. Le premier exemple était la résidence « Skiper » près de la frontière slovène, suivie de « Falkensteiner » dans la région de Zadar et de « Radisson Blu Sun Gardens » dans la région de Dubrovnik. Tous ceux-ci étaient à l'avant-garde dans le segment du luxe. Les autres résidences LUX étaient de taille moyenne et petite, mais elles ont tout de même été vendues assez rapidement.
2015 - 2016 ont été les années où plusieurs nouveaux développements remarquables ont été lancés sur le marché, tels que les appartements en cession-bail "Crvena Luka", la résidence boutique "Skanex" à Opatija, les nouveaux développements Cirjak dans la région de Zadar.
Le développement du groupe Dogus dans la région de Zadar et le projet d'immobilisations d'Arqaam sur Hvar, qui devrait démarrer en 2018 et être mis en prévente, accusent encore un retard important et nous supposons qu'ils seront les têtes d'affiche en 2019.
Inutile de dire que 70% des ventes en zone côtière gravitent vers la première et la deuxième ligne de mer.L'Adriatique est la principale attraction de la Croatie et les propriétés de première ligne seront toujours très demandées et plus facilement revendues. La distance de la mer et de la ligne de plage détermine la valeur de la propriété en Croatie. La vue sur la mer et la distance de marche de la plage augmentent la valeur de la propriété de 20 à 30% ou même plus s'il s'agit d'une propriété en bord de mer. C'est la raison pour laquelle les promoteurs cherchent à acheter des terrains riverains pour construire des résidences. Cette tendance a déjà conduit à une grande pénurie de terrains constructibles en bord de mer en Istrie et à Kvarner. La Dalmatie a plus de possibilités ici et c'est pourquoi elle a attiré la plupart des investissements en 2017.
Acheter un appartement en Croatie avec 1 chambre à un prix d'environ 50 000 eur ne sera plus possible. Les promoteurs visent à construire des appartements plus spacieux dans des emplacements de choix.Le budget moyen pour un appartement proche de la mer est maintenant de 150.000 – 250.000 eur. Le marché manque désespérément d'appartements de 2 chambres jusqu'à 250.000 - 300.000 eur dans les première et deuxième rangées de la mer. Le type le plus demandé pour une maison est une villa moderne de 3-4 chambres avec piscine pour env. 350.000 euros. Pas nécessairement en bord de mer, bien sûr, en raison du coût élevé du terrain. Il peut être à environ 500 mètres de la mer avec une belle vue sur la mer. Les villas nouvellement construites avec piscine entre 350 000 et 600 000 euros sont vendues assez rapidement et sont le meilleur type pour les promoteurs immobiliers.
À suivre.
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