Coin des experts - avis de spécialistes de l'immobilier en Croatie

Chaque marché immobilier a ses particularités expliquées par la position géographique, l'évolution historique, le comportement des consommateurs. Et le marché immobilier croate ne fait pas exception. Voici l'avis d'expert du marché immobilier croate Elena Nevskaya sur les disproportions du marché immobilier croate :

Confusions d'Istrie

La plupart des acheteurs de propriétés en Croatie viennent de Slovénie, d'Autriche et d'Allemagne voisines. Ils voyagent principalement en voiture et le point le plus proche en Croatie pour eux est la péninsule d'Istrie. Ils viennent se rapprocher de la mer, de la plage, profiter de la mer, nager et bronzer. Tout d'abord, ils veulent rechercher des propriétés sur les première et deuxième lignes de la mer, pas à 5-10 km du littoral. Il concerne tous les segments du marché : petits appartements, maisons modestes, villas de luxe. Bien que les villas de style toscan soient fortement présentes sur le marché immobilier continental de l'Istrie, 80 à 85% des acheteurs souhaitent toujours rester sur la côte croate.

Mais si vous regardez le littoral d'Umag à Medulin, nous ne trouverons que quelques nouveaux développements sur la première ligne, pratiquement aucune maison à vendre, jusqu'à 10 villas en bord de mer et aucun terrain à vendre. Cette situation est très décevante pour les acheteurs immobiliers croates, car ils voient d'énormes massifs forestiers non développés, des terres agricoles le long de la mer sans aucun signe de construction prévue. La zone considérable d'Umag à Novigrad, Peroj et Barbariga à Rovinj le long de la mer est une oasis remarquable préservée pour la construction des générations futures. Les ceintures de front de mer de Liznjan à Krnica restent vierges, de même que les zones de Duga Uvala presque à Rabac, puis les zones de Plomin à Brsec. De multiples résidences en bord de mer avec des appartements, des villages de villas modernes pourraient y être construits pour les Allemands, pour les Autrichiens mais ils sont majoritairement zonés en T1-T2 (à vocation hôtelière) ou terres agricoles. Aucun développement considérable n'est prévu par les plans locaux. Et cela continue de générer une inadéquation du marché. La péninsule d'Istrie continue d'être la zone la plus demandée en Croatie, la plus proche de l'Europe et parfaite du point de vue de la connectivité des transports. Mais il offre l'offre foncière la moins adéquate.Il est maintenant partiellement compensé par la construction résidentielle moderne sur l'île de Krk reliée au continent par le pont. Realty on Krk peut satisfaire à la fois les acheteurs de Zagreb et la demande des acheteurs internationaux. Mais encore une fois - la plupart des propriétés sont à 100-200 mètres de la mer, à 1 km, mais pas sur la plage. Cela fait descendre les acheteurs vers le sud. Le plus souvent, ils définissent Zadar comme le point culminant de leur voyage et ils trouvent ce qu'ils cherchaient dans la région de Zadar. Dans 70% des cas, ils ne veulent pas aller plus loin dans la région de Sibenik et Split et commettent une erreur : les villas, maisons et appartements en bord de mer les plus attrayants s'y trouvent. Mais c'est déjà un voyage très long, plus adapté aux acheteurs de Hongrie, de Bosnie, de Serbie.

Ainsi, le premier et principal problème du marché immobilier croate est actuellement l'absence de véritables propriétés en bord de mer en Istrie. La demande existante pourrait facilement englober plus de 50 villas en bord de mer dans le segment de luxe et plus de 500 appartements en bord de mer par an.

Route au bord de la mer

Aucun bien immobilier ne peut exister sans une bonne connectivité et une bonne infrastructure, mais depuis la nuit des temps dans les pays côtiers, il était d'usage de placer la route le long de la mer. D'abord vient la plage ou les rochers, puis la route, puis les bâtiments. Elle n'a presque jamais été justifiée du point de vue des marées hautes et des tempêtes mettant en danger les routes et la connectivité. De nos jours, cela s'est transformé en un problème différent : d'immenses territoires sont développés conformément à cette structure urbaine, laissant des centaines de kilomètres de côtes perdues pour le développement et la construction résidentiels et autres. Les cris d'intérêt public ont prévalu pendant longtemps. Mais maintenant, il est évident qu'un tel concept urbain avec une route de première ligne n'est bon pour personne. Personne ne peut profiter de la plage dans ces zones, personne ne peut s'y baigner, aucun hôtel ne peut y être construit, aucune villa, aucun appartement en Croatie. Le souci habituel du bien public s'est transformé en mal public. Personne ne veut vivre en haut de la route, tout le monde veut être en bas de la route, plus près de la mer.

Certaines municipalités ont déjà commencé le programme de retrait des routes et autoroutes de la première ligne. D'autres réfléchissent encore à la manière de régler le problème. Déplacer la route vers le haut de la colline signifie acheter des terres privées (où la route serait maintenant) à des particuliers ou échanger leurs terres contre d'autres. Ici, les municipalités disposent de vastes ressources de terres municipales, mais elles ne sont pas souvent aussi désireuses de promouvoir ce programme. Mais regardez l'expérience italienne : il n'y avait pas que la route automobile mais le chemin de fer juste au bord de la mer depuis la France le long de Vintimille, Ospidaletti, San-Remo. Maintenant, il est transformé en piste cyclable écologique. La même approche peut être utilisée en Croatie ou même une planification urbaine plus sage pour laisser de la place aux plages, aux cyclistes et aux propriétaires fonciers en Croatie.

Ainsi, la deuxième confusion pour l'immobilier en Croatie est la route au bord de la mer qui devrait être supprimée.

Orientation touristique

La Croatie a un magnifique littoral célèbre pour ses baies solitaires, ses plages de galets, ses eaux cristallines et son environnement écologique. Cependant, au cours des dernières années, il est devenu extrêmement difficile de trouver un endroit privé isolé sans centaines de touristes sur la plage en période estivale. À cet égard, les destinations autrefois populaires manquent d'acheteurs immobiliers. L'éco-concept de loisirs ne peut plus attirer les acheteurs à Opatija, Trogir, Split. De nombreuses villes comme Medulin, Rogoznica, Porec deviennent surpeuplées en période estivale et la construction d'installations touristiques se poursuit. La demande des acheteurs immobiliers se déplace vers les îles de la Croatie.

Ainsi, le deuxième problème de la Croatie est l'infrastructure touristique. Nous comprenons que le tourisme est une industrie locomotive pour le produit national brut de la Croatie. Mais parfois, il est développé sans limites raisonnables. Tout est fait pour stimuler le flux touristique et même le débordement. L'objectif principal est la croissance des nuitées, les taux d'occupation. Mais cela signifie une activité intense pendant deux à trois mois d'été et toujours en basse saison le reste de l'année.Le programme d'une saison touristique de 365 jours par an en Croatie est très bon mais encore loin d'être mis en œuvre. Au lieu d'attirer des acheteurs immobiliers qui pourraient rester chez eux en Croatie plusieurs mois par an ou tout le temps et assurer un développement régulier des installations locales et leur fonctionnement tout au long de l'année, la Croatie renforce la saisonnalité des activités côtières.

Les personnes qui pourraient vivre en Croatie 365 jours par an sont en fait des acheteurs immobiliers croates. Ce n'est pas un programme de développement touristique mais un programme d'immigration. De nombreuses régions de Croatie manquent d'infrastructures normales en raison du manque de population économiquement active constante ou de population de rang élevé, et non en raison du manque de touristes. Les gens devraient acheter leurs maisons en Croatie et vivre en Croatie toute l'année pour que les infrastructures se développent. Il faudrait faire quelque chose pour stimuler les achats de biens immobiliers à gros budget en Croatie et le flux d'habitants haut de gamme vers la Croatie. Les meilleures recettes sont pratiquées à Monaco et depuis peu en Italie. Les solutions d'impôt forfaitaire sur le revenu (lorsque le contribuable paie 100 000 euros forfaitaires s'il a gagné des millions), les solutions d'impôt sur le revenu faible incitent les riches à passer plus de 183 jours par an dans un pays agréable qui utilise ces pratiques.

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