Szakértői sarok - szakemberek véleménye a horvátországi ingatlanokról

Real_estate_in_Croatia

Minden ingatlanpiacnak megvannak a sajátosságai, amelyeket a földrajzi helyzet, a történelmi fejlődés, a fogyasztói magatartás magyaráz. És ez alól a horvát ingatlanpiac sem kivétel. Íme a horvát ingatlanpiac Elena Nevskaya szakértői véleménye a horvát ingatlanpiac aránytalanságáról:

Isztriai zavarok

A horvátországi ingatlanvásárlók többsége a szomszédos Szlovéniából, Ausztriából és Németországból érkezik. Leginkább autóval utaznak, Horvátországban a legközelebbi pont számukra az Isztriai-félsziget. Azért jönnek, hogy közelebb legyenek a tengerhez, a strandhoz, élvezzék a tengert, úszhassanak és napozhassanak. Mindenekelőtt a tengerhez vezető első és második vonalon szeretnének ingatlanokat keresni, nem a parttól 5-10 km-re. A piac minden szegmensét érinti: kisebb lakások, szerény házak, luxusvillák. Bár a toszkán stílusú villák erősen jelen vannak az isztriai ingatlanpiacon, a vásárlók 80-85%-a mégis ragaszkodni szeretne Horvátország tengerpartjához.

De ha megnézzük az Umagtól Medulinig tartó partszakaszt, az első vonalon csak néhány új fejlesztést találunk, gyakorlatilag nincs eladó ház, legfeljebb 10 tengerparti villa és nincs eladó telek. Ez a helyzet nagyon kiábrándító a horvát ingatlanvásárlók számára, hiszen hatalmas, beépítetlen erdőtömegeket, mezőgazdasági területeket látnak a tenger mentén, a tervezett építkezés nyomai nélkül. Az Umagtól Novigradig, Perojtól és Barbarigától Rovinjig terjedő jelentős terület a tenger mentén, figyelemre méltó oázis, amelyet a jövő nemzedékei építhetnek meg. A Liznjantól Krnicáig terjedő tengerparti sávok továbbra is érintetlenek maradnak, ugyanúgy, mint a Duga Uvalától majdnem Rabacig, majd a Plomintól Brsecig terjedő területek. A németeknek, az osztrákoknak több tengerparti rezidenciát, apartmanokat, modern villák falvait építhetnének oda, de ezek többnyire T1-T2 (szállodai rendeltetésű) vagy mezőgazdasági területek zónájában vannak. A helyi tervek jelentős fejlesztést nem terveznek. És ez továbbra is a piac elégtelenségét generálja. Az Isztriai-félsziget továbbra is Horvátország legkeresettebb területe, amely a legközelebb áll Európához, és közlekedési kapcsolat szempontjából tökéletes. De ez kínál a legkevésbé megfelelő ingatlankínálatot.Ezt most részben kompenzálja a modern lakóépület a Krk-szigeten, amelyet a híd köt össze a szárazfölddel. A Krk-i ingatlanok mind a zágrábi, mind a nemzetközi vásárlók igényeit kielégítik. De még egyszer: a legtöbb ingatlan 100-200 méterre van a tengertől, 1 km-re, de nem a tengerparton. Ez arra készteti a vásárlókat, hogy lemenjenek délre. Leggyakrabban Zadart jelölték meg utazásuk legvégső pontjának, és Zadar környékén találják meg, amit kerestek. Az esetek 70%-ában nem akarnak továbbmenni Sibenik és Split környékére, és tévedni: ott találhatók a legvonzóbb villák, házak és tengerparti apartmanok. De ez már nagyon hosszú utazás, inkább a magyarországi, boszniai, szerbiai vásárlóknak megfelelő.

Tehát Horvátország ingatlanpiacának első és legnagyobb problémája jelenleg a megfelelő tengerparti ingatlanok hiánya Isztria területén. A meglévő kereslet könnyen felkarolhat több mint 50 tengerparti villát a lux szegmensben és több mint 500 tengerparti apartmant évente.

Út a tenger mellett

Egyetlen ingatlan sem létezhet jó összeköttetés és infrastruktúra nélkül, de a tengerparti országokban az idők kezdete óta szokás volt az utat a tenger mentén helyezni. Először jön a tengerpart vagy a sziklák, aztán az út, aztán az épületek. Az utakat és az összeköttetést veszélyeztető nagyobb dagály és viharok szempontjából aligha volt indokolt. Napjainkra ez más problémává nőtte ki magát: ennek a városszerkezetnek megfelelően hatalmas területeket alakítanak ki, több száz kilométernyi partszakaszt veszítve el lakó- és egyéb fejlesztések, építkezések számára. A közérdekű kiáltások sokáig uralkodtak. De most már nyilvánvaló, hogy egy ilyen városi koncepció első vonalú úttal senkinek sem jó. Senki nem élvezheti a strandot ezekben a zónákban, senki nem fürödhet ott, nem épülhet ott hotel, nem lehet villákat, lakásokat Horvátországban. A közjó iránti szokásos aggodalom közrosszsá fejlődött. Senki sem akar az út felett élni, mindenki az úton akar lenni, közelebb a tengerhez.

Egyes önkormányzatok már az első sorból elindították az utak és autópályák eltávolításának programját. Mások még azon gondolkodnak, hogyan oldják meg. Az út áthelyezése a dombra azt jelenti, hogy magánterületeket vásárolnak (ahol most az út lenne) magánszemélyektől, vagy cserélik ki földjeikat más földekre. Itt az önkormányzatok hatalmas önkormányzati területekkel rendelkeznek, de nem gyakran olyan lelkesek, hogy népszerűsítsék ezt a programot. De nézzük az olasz tapasztalatokat: nem csak autóút, hanem vasút is volt közvetlenül a tenger mellett Franciaországból Ventimiglia, Ospidaletti, San-Remo mentén. Most ökológiai kerékpárúttá alakították át. Ugyanez a megközelítés alkalmazható Horvátországban, vagy még bölcsebb várostervezés, hogy Horvátországban teret hagyjunk a strandvonalak, kerékpárosok, ingatlantulajdonosok számára.
Tehát a horvátországi ingatlanokkal kapcsolatos második zavar a tenger melletti út, amelyet el kell távolítani.

Turisztikai orientáció

Horvátország gyönyörű tengerparttal rendelkezik, amely magányos öbleiről, kavicsos strandjairól, kristálytiszta vízéről és ökológiai környezetéről híres. Az utóbbi években azonban rendkívül nehéz olyan elszigetelt privát helyet találni, ahol nyáron ne tartózkodjanak több száz turista a tengerparton. Ezzel összefüggésben a korábban népszerű úti céloknak hiányoznak az ingatlanvásárlók. A szabadidő ökokoncepciója már nem vonzza a vásárlókat Abbáziába, Trogirba, Splitbe. Sok város, például Medulin, Rogoznica, Porec túlnépesedik a nyári időszakban, és a turisztikai létesítmények építése folytatódik. Az ingatlanvásárlói kereslet a horvát szigetek felé tolódik el.

Tehát Horvátország második problémája a turisztikai célú infrastruktúra. Tudjuk, hogy a turizmus Horvátország bruttó nemzeti termékének mozdonyágazata. De néha ésszerű korlátok nélkül fejlesztik. Mindent megtesznek annak érdekében, hogy ösztönözzék a turisták áramlását, sőt a túlcsordulást. A fő cél a vendégéjszakák, a kihasználtság növekedése. De ez intenzív üzletet jelent két-három nyári hónapban, és még mindig utószezonban az év többi részében.Az év 365 napos turisztikai szezonjának programja Horvátországban nagyon jó, de még messze van a megvalósítástól. Horvátország ahelyett, hogy vonzaná azokat az ingatlanvásárlókat, akik évente több hónapot vagy állandóan otthonukban maradhatnának Horvátországban, és biztosítanák a helyi létesítmények folyamatos fejlesztését és egész éves működését, Horvátország a tengerparti üzletág szezonalitását fokozza.

Azok, akik az év 365 napján Horvátországban élhetnének, valójában horvát ingatlanvásárlók. Ez nem turisztikai fejlesztési, hanem bevándorlási program. Horvátország számos területén hiányzik a normális infrastruktúra az állandó gazdaságilag aktív népesség vagy a magas rangú lakosság hiánya miatt, nem pedig a turisták hiánya miatt. Az embereknek meg kell vásárolniuk otthonukat Horvátországban, és egész évben Horvátországban kell élniük, hogy fejlődjenek az infrastruktúra. Valamit tenni kellene annak érdekében, hogy ösztönözzük a magas költségvetésű ingatlanvásárlást Horvátországban és a magas kategóriás lakosság Horvátországba áramlását. A legjobb recepteket Monacóban és a közelmúltban Olaszországban alkalmazzák. Az egyösszegű jövedelemadó-megoldások (amikor az adózó 100 000 eurót fizet, ha milliókat keresett), az alacsony jövedelemadó-megoldások arra ösztönzik a gazdagokat, hogy évente több mint 183 napot töltsenek el egy kellemes, ezeket a gyakorlatokat alkalmazó országban.

 

×

To install this Web App in your iPhone/iPad press Web App and then "Add to Home Screen