Jak zacząć budowę w Chorwacji

Plan zagospodarowania gruntów w Chorwacji

Wszystkie działki w Chorwacji podlegają planowi zagospodarowania według przeznaczenia.
W planie zdefiniowano następujące kategorie gruntów:
T1, T2, T3, S, M, R, K, Z, itd.
Parametry każdej strefy mogą być zmienne i zależą od lokalnego biura planowania przestrzennego. W celu uzyskania dokładnych informacji, konieczne jest zaangażowanie architekta, w czym może pomóc agencja.

(T1) − Hotele

Udział miejsc noclegowych wynosi minimum 70% w hotelach i maksymalnie 30% w willach.
W strefach turystycznych (hotel T1), planowana powierzchnia zabudowy dla hotelu wynosi minimum 70% całkowitej powierzchni działki, a całkowita powierzchnia zabudowy willi wynosi maksymalnie 30% powierzchni działki.

(T2) - Osiedle turystyczne

Udział miejsc noclegowych wynosi minimalnie 30% w hotelach i maksymalnie 70% w willach.
Z całkowitej powierzchni gruntu pod osiedla turystyczne powierzchnia zabudowy dla hoteli wynosi minimalnie 50%, a całkowita powierzchnia zabudowy dla willi wynosi maksymalnie 50%.
Udział powierzchni zabudowy brutto dla innych budynków przeznaczenia turystycznego może wynosić maksymalnie 10% planowanej powierzchni brutto dla przeznaczenia turystycznego. Powierzchnie tarasów, basenów itp. są liczone jako powierzchnie zabudowane. Strefa turystyczna T2 nie może być planowana poza osiedlami.

(T3) - Kempingi samochodowe i pola namiotowe

Na kempingach zabroniona jest budowa obiektów budowlanych przeznaczonych do zakwaterowania − willi, bungalowów, pawilonów itp.
Udział obiektów budowlanych innych przeznaczeń w funkcji turystycznego przeznaczenia kempingu może wynosić maksymalnie 2%.
Kemping o powierzchni mniejszej niż 2.000 m2 może obejmować związane z funkcjami kempingu budynki o łącznej powierzchni do 200 m2 (toalety, budynki administracyjne itp.).
Działka kempingowa nie może zostać zmieniona na działkę pod osiedle turystyczne (T2).

(S) - Budownictwo mieszkaniowe - Stambena gradnja

Strefa S jest przeznaczona na budownictwo mieszkaniowe, wolnostojące lub połączone.
Powierzchnia lokali handlowych i użytkowych na parterze tych budynków nie może przekraczać 30% całkowitej powierzchni brutto.

Istnieją podkategorie:
S1 - domy jednorodzinne
S2 - niskie budownictwo mieszkaniowe
S3 - budynki wielorodzinne

(M) - Grunty o przeznaczeniu mieszanym - Mjesovita namjena

Ten rodzaj gruntów oferuje dużą elastyczność w użytkowaniu. Umożliwiają one zarówno budownictwo mieszkaniowe jak i turystyczne.
Tutaj można się natknąć na:

MJEsOVITA NAMJENA - pretežito stambena (M1) − głównie budownictwo mieszkaniowe.
W strefach mieszanych − z przewagą użytkowania mieszkalnego, jako część budynku mieszkalno-biznesowego lub budynków wolnostojących, można budować następujące konstrukcje:

• sklepy o powierzchni zabudowy do 400 m2 brutto
• instytucje przedszkolne i szkoły
• instytucje opieki zdrowotnej i społecznej
• dotyczące cichej produkcji i usług
• organizacje społeczne, obiekty kulturalne, administracje, wspólnoty religijne i podobne obiekty o przeznaczeniu publicznym i społecznym
• urzędy pocztowe, banki itp.
• obiekty sportowe i rekreacyjne
• parki i place zabaw dla dzieci
• obiekty gastronomiczne i turystyczne
• garaże publiczne
• udogodnienia infrastrukturalne

MJEsOVITA NAMJENA − pretežito poslovna (M2) - głównie budownictwo komercyjne.
Poniższe elementy mogą być budowane i zmieniane w strefach mieszanych z przewagą zastosowań biznesowych:

• budynki biznesowe i mieszkalno-biznesowe
• budynki publiczne i socjalne
• budynki do celów gastronomicznych i turystycznych
• markety i domy towarowe (muszą posiadać magazyny)

(R) − Cele sportowe i rekreacyjne

Tutaj znaleźć można następujące oznaczenia:
(R2) - tereny sportowe
(R2-1) - baseny i tarasy słoneczne
(R2-2) - towarzyszące obiekty gastronomiczne
(R3) - strefy kąpielowe
(R3-1) - baseny w strefach kąpielowych
(Pu) - plaże zorganizowane
(Pp) - plaże naturalne

(K) − Tereny komercyjne

(K4-1) − cele usługowe
(K4-2) − cele handlowe
(K4-3) − cele gastronomiczne
(K4-4) − budynki garażowo-gospodarcze
(K4-5) − obiekty socjalne, kulturalne i rozrywkowe
(K4-6) − centrum kongresowe

(Z) - Publiczne tereny zielone

(Z1) − tereny parkowe
(Z) − zieleń ochronna i powierzchnie krajobrazowe

Jeśli planujesz budowę budynku mieszkalnego, należy wybrać działkę z oznaczeniem S lub M.
Jeśli planujesz budowę hotelu, należy wybrać działkę z oznaczeniem T1 lub T2 (w zależności od koncepcji hotelu).
W niektórych przypadkach lokalna gmina ma możliwość zmiany przeznaczenia gruntu w ramach kategorii T lub nawet zmiany go na S lub M - ale te przypadki są bardzo ograniczone i wymagają decyzji na szczeblu ministerialnym, więc stanowią opcję wyłącznie dla dużych inwestorów, którzy kupują hektary ziemi wpływając na infrastrukturę całej gminy.

Współczynniki budowlane w Chorwacji

Każda działka w Chorwacji (jednostka katastralna) posiada określone parametry zabudowy ustalone w lokalnym szczegółowym planie urbanizacji.
Oto podstawowe warunki zabudowy określone dla każdej zurbanizowanej działki:

• współczynnik KIS
• współczynnik KIG
• maksymalna wysokość budynku
• maksymalna liczba pięter i ich specyfikacja
• min. % powierzchni zielonej
• min. odległość od granic sąsiednich działek
• minimalna szerokość działki rozciągającej się wzdłuż drogi
• minimalna odległość od morza
• minimalna wielkość działki miejskiej

Konkretna działka może też posiadać dodatkowe parametry.
Należy pamiętać, że niektóre KIS i KIG nie mają automatycznego zastosowania dla wszystkich działek w kategorii S lub M.
Każda działka, nawet w tej samej gminie, może mieć indywidualne parametry zabudowy.

KIS

Współczynnik wykorzystania (oznaczany Ki, a czasem także KIS) to stosunek powierzchni brutto budynku do powierzchni działki.
Przykładowo, przy KIS na poziomie 0,8 - możemy zbudować budynek, którego powierzchnia całkowita brutto wynosi 80% powierzchni działki.
Przykładowo, na działce o powierzchni 1000 m2 można zbudować budynek o powierzchni nie większej niż 800 m2.

*W niektórych planach zagospodarowania przestrzennego może również pojawić się KIN (współczynnik zabudowy nadziemnej), który obejmuje całkowitą powierzchnię brutto jedynie kondygnacji nadziemnych w stosunku do powierzchni działki.

KIG

Współczynnik zabudowy (KIG) wskazuje stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki.
Przykładowo, gdy KIG wynosi 0,3, możliwe jest pokrycie maks. 30% powierzchni terenu rzutem pionowym budynku. Do konstrukcji budynku nie wlicza się rzutu pionowego balkonu, ani powierzchni basenów zewnętrznych.

MAKSYMALNA WYSOKOŚĆ BUDYNKÓW

Zwykle jest ona podawana w metrach do górnego punktu dachu - od powierzchni gruntu do kalenicy.
Ma to na celu uniknięcie dużych podwójnych pięter z galeriami.
Głównym celem tego ograniczenia jest utrzymanie ogólnego poziomu budynków w każdym osiedlu, tak aby żaden budynek nie zasłaniał widoku na morze z drugiego (jeśli taki istnieje).

MAKSYMALNA LICZBA PIĘTER I ICH SPECYFIKACJA

Warunki budowlane zwykle określają maksymalną liczbę pięter budynku oraz ich specyfikację.
P − oznacza kondygnację piwniczną (piwnica to parter, który powinien być obowiązkowo usadowiony w miejscu z jednej strony)
P+1 − piwnica plus jedna kondygnacja
P+2 − piwnica plus 2 kondygnacje
P+2+Pk − oznacza piwnica plus dwie kondygnacje plus poddasze
Jeśli plan urbanistyczny przewiduje zabudowę P+1, oznacza to możliwość budowy budynku dwukondygnacyjnego.

MIN % terenów zielonych

Plan urbanistyczny może nakazywać pozostawienie określonego % powierzchni działki całkowicie niepokrytej budynkami wszelkiego rodzaju, drogami itp.
Ma to zapobiec przekształceniu Chorwacji w kamienną dżunglę.
Patrząc na tradycyjne budownictwo typu weneckiego można zauważyć połączone rzędy domów z brukowanymi ulicami i całkowitym brakiem zieleni.
Model ten jest całkowicie zmieniany przez współczesną urbanistykę.

MIN. ODLEGŁOŚĆ OD GRANIC SĄSIEDNICH DZIAŁEK

Jest to naturalny wymóg podyktowany minimalnymi zasadami bezpieczeństwa przeciwpożarowego.
Powinni to wziąć pod uwagę właściciele wąskich, długich działek (które stały się bardzo powszechne w Chorwacji ze względu na dziedziczny podział ziemi). Wymóg minimalnej odległości od sąsiednich gruntów może uniemożliwić budowę na wielu gruntach i wymagać ich konsolidacji.

MIN. ODLEGŁOŚĆ OD MORZA

Obowiązuje zakaz budowy nowych obiektów w odległości 70-100 metrów od średniej linii przypływu (różni się w zależności od obszaru). Ten pas to chorwackie Pomorsko Dobro - strefa morska pozostająca własnością publiczną z swobodnym dostępem.
Wybrzeże morskie rozciąga się od średniej linii przypływu i obejmuje pas lądu ograniczony linią, do której docierają największe fale podczas sztormów, a także tę część lądu, która ze względu na swój charakter lub przeznaczenie służy do korzystania z morza w ruchu morskim i rybołówstwie morskim oraz do innych celów związanych z korzystaniem z morza, o szerokości co najmniej sześciu metrów od linii poziomo oddalonej od średniej linii przypływu. Wybrzeże morskie obejmuje również część lądu utworzoną przez nasyp, w części, która służy do eksploatacji morza. Średnia linia przypływu jest wyznaczana przez Chorwacki Instytut Hydrograficzny.
Zakaz ma na celu ochronę budynków nad brzegiem morza przed ryzykiem podmycia wybrzeża, zawalenia się skał, powodzi itp. Jesteśmy świadkami wielu przypadków, gdy nadmorskie budynki pierwszej linii we Francji lub Portugalii padają ofiarą oceanu, który zmywa wysokie wybrzeże pod nimi, po czym budynki zawalają się w otchłań wody. Chorwackie prawo chce chronić właścicieli nieruchomości, zwłaszcza biorąc pod uwagę globalne ocieplenie i potencjalny ogólny wzrost poziomu morza.
Zakaz ten nie dotyczy przebudowy/modernizacji starszych budynków. Jeśli posiadasz działkę w pierwszej linii do morza - możesz wykorzystać 70-100 metrów jej powierzchni na basen, ogród - a budowę rozpocząć w miejscu przewidzianym przez prawo.

Źródło: https://www.legalizacijagradnje.com

MINIMALNA WIELKOŚĆ DZIAŁKI MIEJSKIEJ

Minimalna wielkość działki miejskiej różni się w zależności od gminy. W niektórych obszarach jest to co najmniej 300 m2, w innych co najmniej 1200 m2 lub nawet więcej.
Zadaniem architekta jest dokładne przeanalizowanie możliwości budowlanych przed przystąpieniem do projektowania, aby zasugerować najlepszą możliwą konfigurację budynku.
Zdecydowanie zalecamy skonsultowanie się z architektem przed zakupem jakiejkolwiek działki. Należy pamiętać, że plan urbanistyczny i powyższe parametry mogą być zmieniane przez daną gminę więc ważne jest, aby uzyskać aktualne warunki urbanistyczne przed zakupem działki lub rozpoczęciem realizacji projektu.

Najczęściej zadawane pytania

Czy są jakieś budynki, które nie wymagają pozwolenia na budowę?

Wszystkie budynki mieszkalne, niezależnie od wielkości, muszą posiadać pozwolenie. Bez pozwolenia, ale z głównym projektem, na części głównego budynku można budować garaże do 50 m2, baseny do 100 m2, szopy na narzędzia oraz inne budynki pomocnicze. Takie budynki nie są przeznaczone na cele mieszkaniowe (rozporządzenie w sprawie prostych budynków i robót budowlanych) i mogą być budowane wyłącznie wtedy, gdy zezwala na to plan zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, chociaż nie ma potrzeby uzyskiwania dla nich pozwolenia, dla niektórych wymagany jest projekt główny, a dla wszystkich obowiązuje zasada, że można je budować wyłącznie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Brak konieczności składania wniosku o pozwolenie na budowę nie oznacza automatycznej zgody na budowę. 

Przed rozpoczęciem budowy CZEGOKOLWIEK należy zapoznać się z miejscowym planem miejskiego zagospodarowania przestrzennego.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Niektóre dokumenty są wymagane we wszystkich przypadkach budowy, podczas gdy inne są wymagane wyłącznie w niektórych sytuacjach, kiedy wymagane są przez konkretną gminę.
Poniżej znajduje się możliwa wymagana dokumentacja:

• Projekt główny − 3 kopie
• Oświadczenie architekta potwierdzające, że główny projekt został wykonany zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i innymi przepisami
• Pisemny raport dotyczący kontroli głównego projektu (jeśli kontrola jest wymagana)
• Zaświadczenie o nostryfikacji głównego projektu (jeśli projekt jest realizowany zgodnie z przepisami zagranicznymi)
• Zaświadczenia organów państwowych potwierdzające, że główny projekt został wykonany zgodnie ze specjalnymi przepisami LUB dowód złożenia wniosku o wydanie lub określenie tych zaświadczeń lub warunków
• Potwierdzenie, że główny projekt został zaprojektowany zgodnie z decyzją o środowiskowej akceptowalności projektu (jeśli projekt może mieć wpływ na środowisko i sieć ekologiczną).
• Dowód interesu prawnego do wydania pozwolenia na budowę (dowód prawa własności)
• Dowód, że inwestor może być inwestorem (w przypadkach, gdy specjalne prawo określa, kto może być inwestorem) − koncesja, umowa itp.
• Dowód, że właściciel gruntu budowlanego przeniósł swoją część własności na własność jednostek samorządu terytorialnego LUB zawarł umowę o ustanowieniu służebności przejazdu lub przechodu (jeśli jest to przewidziane w specjalnej ustawie określającej planowanie przestrzenne)
   

Jakie są koszty uzyskania pozwolenia na budowę w 2023 roku?

Projekt architektoniczny

Wynagrodzenie architekta składa się zazwyczaj z następujących elementów:

• Wstępnego projektu budowlanego (projekt ogólny, w tym analiza warunków urbanistycznych, warianty 3D, przybliżona kalkulacja kosztów itp.) − ok. 20 euro za m2
• Projektu wykonawczego (obejmującego część architektoniczną, część fizyczną, część elektryczną, wodno-kanalizacyjną, projekt budowlany) − ok. 20-30 euro.
• Projektu inżynieryjnego (w tym ogrzewanie, chłodzenie, basen, panele słoneczne, winda i inne szczegóły inżynieryjne) − ok. 10 euro za m2.
• Szczegółowego planu budowy obejmującego wszystkie schematy i wszystkie etapy budowy wraz z kalkulacją wydatków na każdym etapie − ok. 20-30 euro za m2.
• Projektu zagospodarowania terenu − ok. 10 euro za m2.
• Projektu aranżacji wnętrza (w tym wbudowane meble, wybór elementów inżynieryjnych, technik, kolorów, materiałów wykończeniowych, oświetlenia itp.) − ok. 40-50 euro za mkw. W sumie projekt może kosztować około 130-150 euro za m2. Dla budynku o powierzchni 200 m2 wynosi to około 35.000 euro.
• Nadzoru architektonicznego budowy − 50 euro za godzinę (nie mniej niż 40-50 godzin). Dodatkowo około 2.500 euro.

Opłata za podłączenie mediów - Komunalni Doprinos.

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor musi zapłacić komunalni doprinos.
Obliczenie tej opłaty opiera się na kubaturze budynku i podlega opłatom ustalanym w poszczególnych gminach.
Może się ona wahać od ok. 3 do 80 euro za m3 w zależności od położenia i lokalnych stref (I, II, III, IV, V itd.).
Średni budynek o powierzchni 200 m2 ma kubaturę ok. 500 m3. Jeśli przyjmiemy opłatę komunalni doprinos na poziomie 40 euro za m2, całkowita kwota opłaty za podłączenie mediów wyniesie 20.000 euro.
Oprócz tej opłaty, może być pobierana niewielka opłata za podłączenie do centralnej wody (liczona za m2 przyszłego budynku).
Oznacza to, że przed rozpoczęciem budowy willi o powierzchni 200 m2 należy liczyć się z wydatkiem około 50.000 euro na prace wstępne.

Jakie są koszty budowy w Chorwacji?

W latach 2022-2023 koszty robót i materiałów rosły o 5% miesięcznie. Wiąże się to z boomem budowlanym i dużym deficytem rąk do pracy, szczególnie na wyspach.
Pracownicy budowlani są sprowadzani z Bośni, Albanii oraz Ukrainy, a mimo to nadal brakuje wystarczającej liczby pracowników. Główny deficyt stanowią specjaliści budowlani posiadający uprawnienia do instalowania systemów elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych w budynku.

W Chorwacji pozwolenie na budowę jest ważne przez 2 lata. W tym czasie należy rozpocząć pewne prace budowlane.
Koszty budowy (prace + materiały) w 2023 r. w zależności od położenia geograficznego, należy obliczyć na co najmniej 1.500-2.500 euro za m2 + VAT.
Jeśli planujesz budować na wyspach, należy policzyć, że 2.500 euro za m2 to minimalna cena za prace + materiały.

Koszty te mogą znacznie wzrosnąć, jeśli do budowy wykorzystywane są luksusowe materiały (kamień, porcelana, specjalne zamknięcia).

Czy wszystkie informacje o rejestrze gruntów, katastrze i planowaniu mogę uzyskać przez Internet?

Pewne informacje można uzyskać cyfrowo, ale mogą być one nieaktualne.
Przykładowo, księgi wieczyste są przechowywane przez sądy miejskie w Chorwacji, które prowadziły długi strajk w 2023 r., więc informacje dotyczące zmian własności lub obciążeń były wprowadzane do zasobów sieciowych z dużym opóźnieniem, zaś agenci muszą teraz poprosić o papierowy wyciąg z rejestru, aby mieć 100% pewności.
Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku planowania lokalnego. Lokalne gminy od czasu do czasu zmieniają działki miejskie, granice oraz wymagania, a zasoby cyfrowe mogą zawierać nieaktualne lub niekompletne informacje.
Chociaż Chorwacja jest coraz bardziej scyfryzowana, na chwilę obecną nadal zalecamy poleganie na oficjalnych papierowych potwierdzeniach, które mogą być wykorzystane jako oficjalny dowód w przypadku niektórych problemów prawnych.
Chytry dwa razy traci. Zalecamy, aby uniknąć tego błędu i sprawdzić całą dokumentację dotyczącą przyszłego domu z pomocą profesjonalistów.

Czas trwania budowy w Chorwacji i uzyskanie pozwolenia na eksploatację.

Minimalny okres budowy w Chorwacji od etapu zakupu działki wynosi około 2 lat, ale zalecamy branie pod uwagę okresu 3 lat. Należy pamiętać, że w najkorzystniejszym na budowę okresie letnim, ogólne prace budowlane są zabronione, aby nie zakłócać wypoczynku turystów. Możliwe są wyłącznie ciche prace wykończeniowe wnętrz.
Ramy czasowe budowy są często opóźniane przez firmy budowlane, wśród których jest bardzo niewielu wiarygodnych i wszechstronnych wykonawców oraz podwykonawców, którzy są w stanie budować z wysoką jakością i szybko. Agencje mogą polecać firmy, które zyskały dobrą reputację w regionie oraz wskazać te, z którymi lepiej nie utrzymywać relacji.
Zawarcie umowy z firmą budowlaną i powrót do domu, pozostawiając plac budowy bez codziennego nadzoru jest w Chorwacji niezwykle ryzykowne. Bez stałej kontroli ze strony klienta, obiekt będzie budowany tak niedbale, jak to tylko możliwe i z naruszeniem wszelkich możliwych technologii. Dobra reputacja „jugosłowiańskich” budowniczych, należy już, niestety, do przeszłości.

Po zakończeniu budowy wymagane jest uzyskanie dokumentu takiego jak Uporabna Dozvola (pozwolenie na eksploatację), który potwierdza, że budynek jest w pełni zgodny z projektem oraz wszystkimi wymaganiami technicznymi i może być podłączony do centralnej komunikacji. Budynek ma również przypisaną klasę efektywności energetycznej i wydany odpowiedni certyfikat energetyczny. Należy zauważyć, że chorwackie organy regulacyjne nie spieszą się z akceptacją obiektów i wydawaniem pozwoleń na prowadzenie działalności, a proces ten może potrwać od 6 do 12 miesięcy.
Adnotacja w rejestrze o braku pozwolenia na użytkowanie jest rodzajem „znaku ostrzegawczego”, który oznacza, że budynek posiada pewne problemy. Odsprzedaż nieruchomości z takim znakiem jest prawie niemożliwa.