Jak kupić nieruchomość w Chorwacji

• Procedura zakupu nieruchomości w Chorwacji przez obywateli UE
• Zakup nieruchomości w Chorwacji przez firmy z UE
• Procedura zakupu dla rezydentów i firm spoza UE

Procedura zakupu nieruchomości w Chorwacji przez obywateli UE.

Począwszy od 2009 roku obywatele oraz osoby prawne pochodzące z Unii Europejskiej mogą swobodnie kupować nieruchomości w Chorwacji a także rejestrować je na swoje nazwisko.

Procedura stała się bardzo prosta. Jest ona praktycznie taka sama jak procedura stosowana wobec obywateli Chorwacji.

Po wstępnym sprawdzeniu nieruchomości w Chorwacji online, Kupujący przyjeżdża do kraju, aby obejrzeć nieruchomości. Nadmorska część Chorwacji jest łatwo dostępna samochodem dla większości mieszkańców Europy – znajduje się zaledwie 500 km od Wiednia, 530 km od Monachium, 460 km od Mediolanu i 580 km od Bratysławy. W przypadku odległych miejsc dostępne są loty na lotniska w Puli, Zadarze, Splicie, Dubrowniku i Zagrzebiu. Możliwy jest również przylot na lotniska w Trieście we Włoszech lub Lublanie w Słowenii, które znajdują się dość blisko północnej części Chorwacji.

Nieruchomości na sprzedaż w Chorwacji są przedstawiane po podpisaniu umowy agencyjnej/brokerskiej z agencją nieruchomości. Jest to wymóg chorwackiej ustawy o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami w Chorwacji (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina - NN 107/07, 144/12, 14/14) . Potencjalny nabywca podpisuje również listę oględzin (protokół), która stanowi ustalenie nieruchomości przedstawionej przez agenta. W przeciwieństwie do praktyki biznesowej we Francji lub Hiszpanii, gdzie Kupujący nie płaci prowizji agencji pośredniczącej, w Chorwacji Kupujący jest zobowiązany do zapłaty prowizji agencyjnej, zwykle w wysokości 3% + VAT.

Weryfikacja nieruchomości oraz dokonanie niezbędnych prawnych ustaleń dotyczących zakupu trwa zwykle trwa 4-6 dni° Nasz agent odbierze cię z hotelu służbowym samochodem i zaprezentuje dostępne nieruchomości w ciągu 3-5 dni, lub w okresie dłuższym, w zależności od potrzeb. Jeśli ostatecznie nie wybierzesz niczego, poprosimy tylko o zrekompensowanie kosztów paliwa, a także opłat drogowych i promowych.

Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości do kupienia w Chorwacji zalecamy osobiste spotkanie ze sprzedającym i omówienie ceny, dynamiki, sposobu płatności itp. Gdy wszystko zostanie omówione i uzgodnione, należy uzyskać chorwacki numer podatkowy (OIB) i otworzyć konto w lokalnym banku, które może być potrzebne do zawarcia umowy lub późniejszej płatności podatków i mediów. Potrzebny będzie do tego tylko paszport. Aby zdjąć nieruchomość z rynku, konieczna będzie wpłata depozytu, zwykle w wysokości 5% wartości nieruchomości. Umowę przedwstępną najlepiej zawrzeć w momencie wpłaty depozytu.

W przypadku gotowości do zapłaty całej kwoty od razu, adwokat przeprowadza kontrolę nieruchomości, a umowa główna zostaje podpisana w kancelarii notarialnej w obecności tłumacza przysięgłego. Po otrzymaniu pełnej płatności sprzedający jest zobowiązany do wystawienia pokwitowania (Tabuljarna Isprava), które jest przekazywane wraz z umową główną do lokalnego sądu, który zmienia tytuł własności nieruchomości.

System rejestracji praw własności w Chorwacji jest dość przejrzysty. Istnieje scentralizowana strona internetowa, na której można sprawdzić aktualny tytuł prawny do dowolnej nieruchomości, a także sytuację dotyczącą obciążeń, hipotek i pozwoleń na użytkowanie. Każda działka w Chorwacji ma swój numer - Broj kat.cestice - po tym numerze można znaleźć swoją nieruchomość i śledzić zmiany własności. Można zobaczyć, że wiele nieruchomości stanowi własność kilku osób w udziałach, więc konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż i cenę. 

Jeśli nieruchomość jest własnością osoby, która ją odziedziczyła. zaleca się sprawdzenie z pomocą adwokata, czy procedura spadkowa została należycie zakończona i nie ma żadnych roszczeń dotyczących jakichkolwiek praw spadkowych w ramach jakichkolwiek procedur sądowych. Wielu właścicieli chorwackich nieruchomości sprzedaje je, ponieważ nie mieszka już w Chorwacji. W niedalekiej przeszłości miało miejsce kilka fal emigracji Chorwatów. Może się więc okazać, że Sprzedawca przebywa obecnie w Holandii, Australii lub USA. W takim przypadku sporządzane jest szczegółowe pełnomocnictwo, a jego ważność jest sprawdzana przez adwokatów i notariusza.

Jeśli w dokumentach dotyczących np. nowych nieruchomości w Chorwacji znajduje się uwaga „no uporabla dozvola” (brak pozwolenia na użytkowanie), wówczas udział adwokata jest również wysoce zalecany. Notariusz wykonuje kilka rodzajów usług w Chorwacji: może po prostu zweryfikować tożsamość i podpisy pod umową za niższą opłatą i sprawdzić umowę (oficjalne zawarcie) faktycznie dodatkowo lub zamiast adwokata odpowiedzialnego za jej stronę prawną za wyższą opłatą w wysokości około 1% kosztów transakcji. Notariusz przedkłada podpisaną umowę główną sądowi oraz organom podatkowym, które powinny wydać specjalne zawiadomienie o konieczności zapłaty 3% podatku od przeniesienia własności nieruchomości.

Dodatkowe koszty będą następujące:

• opłaty notarialne i rejestracyjne w wysokości 0,01-0,05% wartości nieruchomości,
• oficjalne koszty tłumacza: ok. 200-300 EUR łącznie z tłumaczeniem umowy,
• opłata agencyjna: 3% + VAT
• wynagrodzenie adwokata: 0,5-1,25% + VAT

 Ostatecznie kupujący zostaje zarejestrowany jako nowy właściciel w rejestrze elektronicznym i może uzyskać z niego oficjalny wyciąg czy Certyfikat Własności (Vlastnicki List). 

Procedura zakupu nieruchomości w Chorwacji przez rezydentów i firmy spoza UE

Jeśli nie należysz do żadnego z krajów UE, możliwość zarejestrowania nieruchomości na swoje nazwisko w Chorwacji zależy od dostępności umowy o wzajemności między Chorwacją a Twoim krajem.

Chorwacja posiada umowy o wzajemności z następującymi krajami:

• 
  Jordania¹
• 
  Algeria¹
• 
  Argentyna¹
• 
  Australia¹
• 
  Bahrajn¹
• 
  Białoruś¹
• 
  Bośnia i Hercegowina¹
• 
  Brazylia¹
• 
  Brytyjskie Wyspy Dziewicze¹
• 
  Brunei ¹
• 
  Kamerun¹
• 
  Kanada¹
• 
  Chile¹
• 
  Chiny¹
• 
  Tajwan¹
• 
  Kongo¹
• 
  Kostaryka¹
• 
  Egipt¹
• 
  Ekwador¹
• 
  Etiopia¹
• 
  Gruzja¹
• 
  Ghana¹
• 
  Indonezja¹
• 
  Izrael¹
• 
  Jordania¹
• 
  Kazachstan¹
• 
  Kenia¹
• 
  Korea¹
• 
  Kosowo¹
• 
  Kuwejt¹
• 
  Liban¹
• 
  Malezja¹
• 
  Mauritius¹
• 
  Mołdawia¹
• 
  Czarnogóra¹
• 
  Nowa Zelandia¹
• 
  Nigeria¹
• 
  Macedonia¹
• 
  Pakistan¹
• 
  Panama¹
• 
  Paragwaj¹
• 
  Peru¹
• 
  Filipiny¹
• 
  Katar¹
• 
  Federacja Rosyjska¹
• 
  Saint Christopher and Nevis¹
• 
  Arabia Saudyjska¹
• 
  Serbia¹
• 
  Singapur¹
• 
  RPA¹
• 
  Syria¹
• 
  Turcja¹
• 
  Ukraina¹
• 
  USA¹
• 
  Emiraty Arabskie¹
• 
  Wielka Brytania¹
• 
  Meksyk¹
• 
  Wenezuela¹

1 - Szczegółowe informacje można znaleźć na stronie https://mpu.gov.hr/glavni-izbornik-21165/citizens/acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-by-foreign-nationals/25361

Jeśli Twój kraj ma umowy o wzajemności, oznacza to, że należy złożyć specjalny wniosek do Ministerstwa Sprawiedliwości z prośbą o rejestrację umowy kupna-sprzedaży na podstawie dostępności umowy o wzajemności. Niestety, rozpatrzenie wniosku zajmuje ministerstwu do 2 lat. Aby rozpocząć korzystanie z nieruchomości w tym czasie i mieć pewność, że sprzedający nie sprzeda jej komuś innemu, na nazwisko kupującego rejestrowana jest specjalne ograniczenie (Plomba), która ogranicza sprzedającego w jego prawach do dysponowania nieruchomością. Zostaje ona automatycznie zniesiona w momencie rejestracji kupującego jako właściciela nieruchomości za zgodą ministerstwa. 

• Jeśli Twój kraj NIE posiada umowy o wzajemności z Republiką Chorwacji, możesz to rozwiązać poprzez rejestrację firmy z UE lub firmy chorwackiej, co jest lepsze.
• Kapitał zakładowy standardowej chorwackiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wynosi 2500 euro. Opłata notarialna za rejestrację wynosi około 800-1200 euro. Wymagana będzie obecność tłumacza przysięgłego. Przed rejestracją firmy przyszli założyciele oraz dyrektorzy otrzymują lokalny identyfikator podatkowy (numery OIB).
• Rejestracja firmy w sądzie zajmuje zazwyczaj 1-2 tygodnie, po czym firma powinna otrzymać numer z urzędu statystycznego, własny numer NIP (OIB firmy), pieczęć firmową i otworzyć rachunek bankowy.
• System bankowy Chorwacji jest obecnie reprezentowany głównie przez zagraniczne oddziały Raiffeisen Bank, Hypo Bank, Erste Bank, Societe Generale, OTP banka itp. Praktycznie wszystkie lokalne banki zostały wykupione przez międzynarodowe struktury bankowe w latach 2010-2013. 

Ograniczenia 

Należy zauważyć, że cudzoziemcy są ograniczeni w zakupie niektórych kategorii nieruchomości, takich jak budynki o wartości kulturowej oraz historycznej, grunty rolne, grunty parków przyrodniczych, grunty o przeznaczeniu wojskowym i obronnym.