Hogyan vásároljunk ingatlant Horvátországban

• Ingatlanvásárlási eljárás Horvátországban EU-polgárok által
• Ingatlanvásárlás Horvátországban uniós cégek által
• Vásárlási eljárás EU-n kívüli lakosok és cégek számára

Ingatlanvásárlási eljárás Horvátországban EU-polgárok által

2009-től az Európai Unióból származó állampolgárok és jogi személyek szabadon vásárolhatnak ingatlant Horvátországban, és azt a nevükre bejegyezhetik.

Az eljárás nagyon egyszerűvé vált. Ez gyakorlatilag megegyezik a Horvátország állampolgáraira alkalmazott eljárással.

A horvátországi ingatlanok előzetes internetes tanulmányozása után a Vevő az országba érkezik ingatlanok megtekintésére. Horvátország tengerpartja a legtöbb európai lakos számára könnyen megközelíthető autóval – mindössze 500 km-re van Bécstől, 530 km-re Münchentől, 460 km-re Milánótól, 580 km-re Pozsonytól. Távoli célállomásokra Pula, Zadar, Split, Dubrovnik és Zágráb repülőtereire indulnak járatok. Megérkezhet az olaszországi trieszti vagy a szlovéniai ljubljanai repülőterekre is, amelyek egészen közel vannak Horvátország északi részéhez.

A horvátországi eladó ingatlanok bemutatása az ingatlanirodával kötött Ügynöki/Brókeri szerződés aláírásával történik. Ez a horvát törvény előírása a horvátországi ingatlanszférában végzett közvetítői tevékenységekről ( Zakon o posredovanju u prometu nekretnina - NN 107/07, 144/12, 14/14) . A potenciális vevő egy megtekintési listát (jegyzőkönyvet) is aláír, amely a Megbízott által bemutatott ingatlanokat rögzíti.A francia vagy spanyol üzleti gyakorlattól eltérően, ahol a Vevő nem fizet jutalékot a közvetítő ügynökségnek, Horvátországban a Vevő köteles ügynöki jutalékot fizetni, általában 3% + ÁFA összegben.

Általában 4-6 napot vesz igénybe az ingatlanok átvizsgálása és a vásárláshoz szükséges jogi intézkedések megtétele. Ügynökünk a céges autóval felveszi Önt szállodájába, és 3-5 vagy akár több napon keresztül bemutatja a rendelkezésre álló ingatlanokat, amíg szükséges. Ha végül nem választ semmit, csak a benzin, útdíj és komp költség megtérítését kérjük.

Ha megtalálta a megfelelő ingatlant Horvátországban, javasoljuk, hogy személyesen találkozzon az eladóval, és beszélje meg az árat, a dinamikát, a fizetés módját stb. Ha mindent megbeszéltek és megegyeztek, szerezze be a horvát adószámot (OIB) és nyissa meg számla a helyi banknál, amelyre szükség lehet az ügylethez vagy az adók és közüzemi díjak későbbi fizetéséhez. Ehhez csak útlevélre lesz szüksége. Az ingatlan forgalomból való kivonásához némi letétet kell fizetni, általában az ingatlan értékének 5%-át. Előzetes szerződést célszerű a kaució befizetésekor kötni.

Ha kész egyben a teljes összeget kifizetni, akkor ügyvéd végzi az ingatlan ellenőrzését, és Ön a közjegyzői irodában aláírja a Főszerződést a bírósági okleveles tolmács jelenlétében. A teljes fizetés kézhezvétele után az eladó köteles a Főszerződéssel együtt átvételi elismervényt (Tabuljarna Isprava) kiállítani az ingatlan tulajdonjogát módosító helyi bíróságnak.

A tulajdonjog-nyilvántartási rendszer meglehetősen átlátható Horvátországban. Központosított honlapon ellenőrizhető bármely ingatlan aktuális tulajdonjoga, valamint a teher-, jelzálog- és használati engedélyek helyzete. Minden horvátországi telknek megvan a maga száma – Broj kat.cestice – ezen a számon megtalálhatja ingatlanát és nyomon követheti a tulajdonosváltást. Látni fogja, hogy sok ingatlan több részvényes tulajdonában van, ezért az eladáshoz minden tulajdonostárs hozzájárulását és ármegállapodását kell kérnie.

Ha az ingatlan olyan személy tulajdonában van, aki örökölte – ajánlatos ügyvéd segítségével ellenőrizni, hogy az öröklési eljárás szabályszerűen lezajlott-e, és nincs-e bírósági úton öröklési igény.Sok horvát ingatlantulajdonos eladja, mivel már nem Horvátországban él. A közelmúltban a horvátok több kivándorlási hulláma is volt. Így úgy tűnhet, hogy az Eladó jelenleg Hollandiában, Ausztráliában vagy az Egyesült Államokban található. Ebben az esetben részletes Meghatalmazás készül, melynek érvényességét az ügyvédek és a közjegyző ellenőrzi.

Ha például a horvátországi új fejlesztések papírjaiban azt látják, hogy „no uporabla dozvola” (nincs használati engedély) megjegyzés, akkor az ügyvéd részvétele is erősen ajánlott. A közjegyző többféle szolgáltatást is végez Horvátországban: egyszerűen ellenőrizheti a személyazonosságot és az aláírásokat megállapodás alapján alacsonyabb díjért, és ellenőrizheti a megállapodást (solemnizáció) ténylegesen kiegészítve vagy ahelyett, hogy az ügyvéd felelős lenne a jogi oldalért, körülbelül 1 magasabb díjért. az ügylet költségének %-a. A közjegyző aláírt Főszerződést nyújt be a bírósághoz és az adóhatósághoz, amelyek külön értesítést küldenek a 3%-os ingatlanátruházási illeték megfizetésére.

A további költségek a következők lesznek:

• közjegyzői és bejegyzési díj az ingatlan értékének 0,01-0,05%-a,
• hivatalos fordítói költség (kb. 200-300 eur inösszesen, beleértve a szerződéses fordítást is),
• ügynöki díj – 3% + ÁFA
• ügyvédi díj – 0,5-1,25% + ÁFA

 Végül a Vevő új tulajdonosként kerül bejegyzésre az elektronikus nyilvántartásba, és ebből hivatalos kivonatot kaphat Vlastnicki List (Tulajdonosi bizonyítvány) néven.

Vásárlási eljárás EU-n kívüli lakosok és cégek számára

 Ha Ön nem tartozik egyik EU-tagállamhoz sem, akkor az ingatlan bejegyzésének lehetősége Horvátországban a Horvátország és az Ön országa közötti kölcsönösségi megállapodás elérhetőségétől függ.

Horvátország viszonossági viszonyt ápol a következő országokkal:

• 
  Jordan¹
• 
  Algeria¹
• 
  Argentina¹
• 
  Australia¹
• 
  Bahrain¹
• 
  Belarus¹
• 
  Bosnia and Herzegovina¹
• 
  Brazil¹
• 
  British Virgin Islands¹
• 
  Brunei Darussalam¹
• 
  Cameroon¹
• 
  Canada¹
• 
  Chile¹
• 
  China¹
• 
  Taiwan¹
• 
  Congo¹
• 
  Costa Rica¹
• 
  Egypt¹
• 
  Ecuador¹
• 
  Ethiopia¹
• 
  Georgia¹
• 
  Ghana¹
• 
  Indonesia¹
• 
  Israel¹
• 
  Jordan¹
• 
  Kazakhstan¹
• 
  Kenya¹
• 
  Korea¹
• 
  Kosovo¹
• 
  Kuwait¹
• 
  Lebanese¹
• 
  Malesia¹
• 
  Mauritius¹
• 
  Moldova¹
• 
  Montenegro¹
• 
  New Zealand¹
• 
  Nigeria¹
• 
  Macedonia¹
• 
  Pakistan¹
• 
  Panama¹
• 
  Paraguay¹
• 
  Peru¹
• 
  Philippines¹
• 
  Qatar¹
• 
  Russian Federation¹
• 
  Saint Christopher and Nevis¹
• 
  Saudi Arabia¹
• 
  Serbia¹
• 
  Singapore¹
• 
  South Africa¹
• 
  Syrian Arab¹
• 
  Turkey¹
• 
  Ukraine¹
• 
  USA¹
• 
  Arab Emirates¹
• 
  Great Britain¹
• 
  Mexican States¹
• 
  Venezuela¹

Ha az Ön országában van viszonosság, ez azt jelenti, hogy Ön külön kérelmet állít fel az Igazságügyi Minisztériumhoz, amelyben kéri az adásvételi szerződés bejegyzését a viszonossági megállapodás rendelkezésre állása alapján. Sajnos a minisztériumnak 2 évbe telik, hogy ezt mérlegelje. Annak érdekében, hogy ez idő alatt megkezdődjön az ingatlan használatba vétele, és megbizonyosodjon arról, hogy az Eladó másnak nem adja el, a Vevő nevére egy speciális Plomba van bejegyezve, amely korlátozza az Eladó rendelkezési jogait. Automatikusan megszűnik, ha a Vevő ingatlantulajdonosként nyilvántartásba veszi a Minisztérium hozzájárulását. 

• Ha az Ön országában NINCS viszonosság a Horvát Köztársasággal, akkor azt EU-s vagy horvát cég regisztrációjával oldhatja meg, melyik a jobb.
• A Standard Horvát Korlátolt Felelősségű Társaság alaptőkéje 2500 euró. A regisztrációs közjegyzői díj kb 800-1200 eur. Bírósági igazolt tolmács jelenléte szükséges. A cégbejegyzés előtt a leendő cégalapítók és igazgatók helyi adóazonosítót (OIB szám) kapnak.
• Általában 1-2 hétig tart a cégbírósági bejegyzés, ezt követően meg kell kapnia a Statisztikai Hivatal számát, saját yaxszámát (a cég OIB-jét), cégbélyegzőt és nyitott bankszámlát.
• Horvátország bankrendszerét ma már leginkább a Raiffeisen Bank, a Hypo Bank, az Erste Bank, a Societe Generale, az OTP banka stb. külföldi leányvállalatai képviselik. 2010-2013 során gyakorlatilag az összes helyi bankot nemzetközi banki struktúrák vásárolták meg. 

Korlátozások

 Megjegyzendő, hogy a külföldiek korlátozottan vásárolhatnak bizonyos ingatlankategóriákat, mint például kulturális és történelmi értékű épületek, művelődési területek, természeti parkok, katonai és védelmi célú területek.