Агротуризм и строительство на сельскохозяйственных землях в Хорватии
В Хорватии земли имеют четкое целевое назначение: урбанизованные земли предназначены для строительства, а сельскохозяйственные участки (неурбанизованные земли) – для сельскохозяйственного производства. Поэтому на таких участках можно строить только соответствующие объекты (амбары, теплицы, сараи, хранилища сельскохозяйственной техники и продукции и т. д.), но при условии, что они не запрещены местным планом застройки и соблюдается минимальный размер участка.
Существует исключение - возможность строительства объектов агротуризма типа «семейного фермерского хозяйства» (по-хорватски – OPG). Обратите внимание, что 38,1% территории Хорватии относится к "охраняемым зонам", что превышает среднее значение по странам ЕС, составляющее 26%. Строительство в "охраняемых зонах" может нанести ущерб природной среде, экосистемам обитания птиц и животных, поэтому оно запрещено или существенно ограничено.
Охраняемые территории в Хорватии
Могу ли я построить на собственном острове в Хорватии то, что захочу?
Вы можете купить остров в Хорватии и оформить его в собственность. Но вы НЕ МОЖЕТЕ построить там то, что захотите.
В отличие от Карибских островов, в Хорватии в 99% случаев нет возможности возвести роскошную изолированную виллу на частном острове. Большинство небольших островов в Хорватии отнесены к сельскохозяйственным и/или охраняемым территориям ("охраняемые" — это юридический статус, означающий, что ландшафт охраняется без внесения в него каких-либо изменений).
Если остров не охраняется, то большинство земель на островах отнесены к сельскохозяйственным угодьям. Иногда там могут находиться старые сооружения (руины старых домов, маяков, дома рыбаков) - если они были построены до 1968 года (год принятия базового законодательства Югославии в сфере строительства), то они на100% законны или могут быть легализованы, а значит могут быть восстановлены в существующих размерах (или тех, которые утверждены местными планами урбанизации в настоящее время). Расширение этих структур в 99% случаев невозможно. Вы не можете получить разрешение на строительство роскошной виллы площадью 500 кв.м вместо руины площадью 20 кв.м. Если остров достаточно большой (более 30,000 м2) и он не относится к охраняемым территориям, вы сможете построить объекты агротуризма (семейного фермерского хозяйства), но не ближе 100 м от береговой линии, которая должна быть определена властями.
Каковы требования к строительству объектов агротуризма в Хорватии?
Существуют случаи, когда здание или сооружение, приспособленное для проживания, может быть возведено за пределами урбанизованных земель на сельскохозяйственных землях:
- Возможно построить объекты агротуризма (семейного фермерcкого хозяйства или OPG), то есть сооружение для проживания и вспомогательные здания для производственных нужд, на участке минимального размера, установленного для конкретного муниципалитета. На побережье Адриатики минимальный размер участка для строительства объектов агротуризма установлен как 30,000 кв.м (3 га), но в удаленных районах континентальной Хорватии это может быть и 5,000 кв.м. Для большинства районов материковой части вдали от моря это 20 га (200,000 кв.м), это некий усредненный показатель. Данные параметры нужно уточнять у вашего архитектора применительно к конкретной локации.
- На побережье Хорватии объекты агротуризма не могут быть построены ближе, чем 100 метров от моря!
Однако эти ограничения размеров не применяются автоматически. НЕ каждая земля площадью 30,000 кв.м подходит для объектов сельского туризма, а только те, которые получили потенциальный статус OPG в местном плане урбанизации (градостроительного планирования). Поэтому перед покупкой сельскохозяйственной земли следует ознакомиться с актуальным местным планом, учитывая, что эти планы могут время от времени меняться. Наиболее часто разрешенным объектом семейного фермерского хозяйства является фермерский дом с производством вина или оливкового масла - первый этаж 200 кв.м и подвал 200 кв.м. В некоторых районах размер подвала может быть увеличен до 800-1,000 кв.м. Но стоит отметить, что все определяется конкретным местным планом муниципалитета.
Жилые здания и сооружения, предназначенные для аренды, должны быть подключены к соответствующей коммунальной инфраструктуре, поэтому они обязаны соответствовать требованиям по безопасности, санитарии, пожарной безопасности и др. Сельскохозяйственные здания не имеют таких строгих требований, однако им обычно тоже требуется электричество и вода, для сельскохозяйственных нужд.
В некоторых случаях на сельскохозяйственных угодьях могут находиться легализованные дома, обычно довольно старые структуры. Их можно реконструировать в тех же размерах, без расширения. В некоторых районах разрешено строительство бассейна рядом с этими структурами, но это зависит от зонирования и решения местного муниципалитета. Обычно для бассейнов до 100 кв.м. не требуется разрешение на строительство. Если это не охраняемая зона, то, как правило, на ней можно возвести бассейн. Если это охраняемая зона согласно локальным планам урбанизации – бассейн возвести нельзя.
Каков допустимый размер иных зданий на сельскохозяйственных землях в Хорватии?
Возможность строительства на сельскохозяйственных угодьях, тип и размер разрешенных объектов определяются индивидуальными местными планами застройки (урбанизации). Площадь здания часто связана с минимальным размером сельскохозяйственного участка. Например, некоторые местные планы позволяют строительство коммерческого/производственного здания площадью 50 кв.м на участке минимальной площади 1 га (10,000 кв.м). В других местах можно найти ограничения на строительство полевого дома площадью до 30 кв.м на участке 1,000 кв.м или сарая до 10 кв.м на участке 500 кв.м и т. д.
Большинство вышеупомянутых объектов требует получения разрешения на строительство и использования. Есть исключение для зданий, которые не зарегистрированы в кадастре, т.е. зданий с площадью менее 10 кв.м, для них не требуется разрешение на строительство и на эксплуатацию. Некоторые категории сельскохозяйственных зданий, такие как теплицы, навесы для содержания скота и др., не требуют проекта или разрешения на строительство (менее 25 кв.м).
Могут ли быть использованы сборные дома/конструкции, вагончики, контейнеры и другие легкие конструкции в качестве жилых объектов на сельскохозяйственных угодьях в Хорватии?
Ответ - НЕТ.
Для любого вида сооружений (даже для сараев, амбаров) необходимо получить разрешение на строительство на сельскохозяйственных угодьях, если размер сооружения превышает 10 кв.м. Кроме того, жилое использование сельскохозяйственных угодий (или туристическое использование) разрешено только при соблюдении вышеупомянутых минимальных требований к площади участка (то есть минимум 30,000 кв.м на побережье) и норм по санитарии, пожарной безопасности и др.
а затем "Добавить на главный экран".