Rynek nieruchomości w Chorwacji

Chorwacja jest krajem o stosunkowo niskim poziomie urbanizacji w porównaniu z Hiszpanią, Francją lub Włochami. Jest to spokojne wiejskie miejsce z zachowaną przyrodą. Stan taki jest wynikiem polityki państwa w ciągu ostatnich 20 lat, mającej na celu uniknięcie masowego budownictwa. Dzięki temu linia brzegowa Chorwacji nadal nie jest nadmiernie zabudowana ze względu na surowe ograniczenia wysokości i wielkości budynków.

Jednostka katastralna stanowi stanowi działkę o powierzchni 300-500 m2, z czego współczynnik zabudowy wynosi zaledwie 30-40%, przy maksymalnej dozwolonej wysokości 3-4 pięter. Pokazuje to, że planowanie budynków na wybrzeżu zakłada budowę domów jednorodzinnych o powierzchni 150-300 m2 lub małych budynków na wynajem z nie więcej niż 10-12 mieszkaniami. Większość nowych osiedli mieszkaniowych w chorwackich wioskach ma 6-10 mieszkań bez windy.

Typowe chorwackie apartamenty to:

studio o powierzchni 20-35 m2 (salon-kuchnia i strefa sypialna w jednej przestrzeni z oddzielnym balkonem i łazienką),

2-pokojowy apartament o powierzchni 35−60 m2 (salon ze strefą kuchenną, oddzielna sypialnia, balkon lub taras i łazienka)
3-pokojowy apartament o powierzchni 45−85 m2 (salon ze strefą kuchenną, 2 sypialnie, łazienka, taras)
4-pokojowy apartament o powierzchni 70−120 m2 (salon ze strefą kuchenną, 3 sypialnie, 2 łazienki, taras)

Większość apartamentów ma 1-2 sypialnie. Mieszkania z trzema sypialniami prawie nie są budowane. Są to głównie luksusowe penthouse'y. Standardowy nowy budynek posiada parking przed domem oraz kilka miejsc magazynowych. Średnia cena za m2 w nowej nieruchomości wynosi 1.600-2.200 euro za m2.

Niektóre budynki oferują małe baseny oraz garaże, ale jest to raczej wyjątek. Te elementy infrastruktury podnoszą cenę do 2.200-3.000 za m2. Jednak ogólnym trendem jest zwiększanie liczby takich budynków o wyższej jakości konstrukcji i użytych materiałów.

Istnieje kilka markowych ośrodków wypoczynkowych, które mają apartamenty na sprzedaż na swoim terenie i posiadają kompletną infrastrukturę hotelu − kilka basenów, barów, restauracji, obiektów sportowych. Takie ośrodki oferują ceny od 3.500 euro za m2 wzwyż. Należy wziąć też pod uwagę, że opłata za utrzymanie w nich jest również dość wysoka.

Apartamenty i mieszkania w Chorwacji są zwykle oferowane na sprzedaż z końcowym wykończeniem (klimatyzatory, instalacja wodno-kanalizacyjna, zamontowane drzwi i okna). Niektórzy deweloperzy oferują narożniki kuchenne już wliczone w cenę. Więc wszystko, co musisz zrobić, to kupić meble, które ci się podobają, a w tej kwestii sprzedawcy mogą mieć do zaoferowania gotowe rozwiązania lub nasi agenci mogą zasugerować różne opcje zakupu mebli. Na zakup średniej klasy mebli i sprzętu AGD do 2-pokojowego apartamentu o powierzchni 60 m2 w Chorwacji wystarczy wydać 8.000-10.000 euro.

Najtańsze mieszkania można znaleźć w blokach typu radzieckiego wybudowanych w latach 1960-1970. Obecnie wymagają one renowacji, a tym samym dodatkowych inwestycji. Taki apartament może kosztować 1.000-1.300 euro za m2. Wiek obecnie stanowi główną różnicę między „mieszkaniem” (chorw: stan) a „apartamentem” w Chorwacji.

Cena domu wolnostojącego w Chorwacji w odległości spaceru od morza wynosi od 150.000 euro. Średnia cena domów nad brzegiem morza wynosi od 200.000 do 400.000 euro. Nie bądź zaskoczony ich układem − 90% domów to nie rodzinne domki z basenami. Są one zbudowane w latach 1970-2000 i podzielone na 3-6 apartamentów, z których właściciel zajmuje największy (apartament z 2-3 sypialniami) i wynajmuje pozostałe apartamenty (studia, 1 sypialnia). Stanowi to jedno z głównych źródeł dochodu ludności nadmorskiej w Chorwacji. Przeciętny apartament jest wynajmowany za 40-50 euro dziennie w szczycie sezonu, dzięki czemu właściciel może zarobić około 10.000-12.000 euro w trakcie sezonu. Te domy i apartamenty są zazwyczaj 3-gwiazdkowej jakości.

Jeśli widzisz apartamentowiec z 6-10 mieszkaniami wyższej jakości, jest on już uważany za mini-hotel i poważny biznes. Tego typu nieruchomości mogą kosztować 0,6−2,0 mln euro.

Nowy 2−3 pokojowy domek o nowoczesnej konstrukcji z basenem stanowi najbardziej pożądaną formę nieruchomości w Chorwacji i takie oferty nie jest często spotykane. Na Istrii jest wiele wiosek z nowymi domkami, ale w większości znajdują się one w odległości 3-8 km od morza. Domki położone bliżej morza kosztują od 320.000 do 350.000 euro.

Jeśli mówimy o nieruchomościach nad morzem, to cena nowoczesnego domku (willi) z rozsądną działką będzie zaczynać się od 1,5−2,0 mln euro. Ceny te są nadal znacznie niższe niż ceny porównywalnych willi we Włoszech czy Francji.

Raczej popularnym trendem stała się ostatnio renowacja starych istryjskich lub dalmatyńskich domów. Mają one niepowtarzalny śródziemnomorski klimat i wyjątkową przytulną atmosferę, która przyciąga kupujących. Są to wąskie budynki o 3−4 piętrach zbudowane z masywnego kamienia i ozdobione drewnem. Jest coś bardzo stylowego w tych domach, co sprawia, że inwestorzy kupują je w takich miejscach jak Porec, Rovinj, Vodice, Szybenik, Trogir i starannie je odnawiają.

Wiele zależy od lokalizacji nieruchomości. Jeśli uszeregujemy regiony chorwackiego wybrzeża i przyjmiemy 10 jako wartość dla najwyższych cen, regiony zostaną podzielone w następujący sposób:

Umag − 6
Porec − 7
Rovinj − 8
Pula − 5
Opatija − 10
Crikvenica − 7
Krk − 4
Zadar − 5
Szybenik − 7
Trogir 7
Split − 8-9
Omisz − 7
Makarska − 9
Dubrownik − 10
Brac − 6

Apartament tej samej jakości może kosztować 2.000 eur/m2 w okolicy Puli i 5.000 eur/m2 w Opatiji. Tylko dlatego, że sto lat wcześniej austriacki cesarz wybrał Opatiję na swoją rezydencję nad Adriatykiem. Istnieją więc pewne tradycje, które opisują niektóre lokalizacje jako bardzo prestiżowe i luksusowe, a inne jako mniej korzystne. Nie decyduje o tym doskonała infrastruktura, fantastyczne plaże czy inne korzyści pogodowe, to po prostu historyczna tradycja. To może się zmienić, jeśli w tej lub innej części Chorwacji pojawi się kilka luksusowych 5-gwiazdkowych hoteli. To automatycznie podnosi prestiż obszaru do wyższego standardu.

Kilka słów o usługach komunalnych w Chorwacji. Wszystkie obszary posiadają centralne zasilanie w energię elektryczną i wodę, niektóre obszary nadal mają centralne rurociągi kanalizacyjne w budowie i używają szamb. Centralny gaz i centralne ogrzewanie są dostępne wyłącznie w dużych miastach, takich jak Pula, Rijeka, Split. W innych lokacjach gaz jest dostępny w balonach lub jest przechowywany w zbiornikach gazowych do celów grzewczych.

Zimy w Chorwacji są ciepłe (between +5C and +10C), więc większość ludzi po prostu korzysta z klimatyzacji włączonej na ogrzewanie lub grzejników elektrycznych. Energia słoneczna stała się dość popularna i korzysta z niej co trzeci dom w Chorwacji.

Kryzys uderzył w rynek nieruchomości w Chorwacji i od 2009 roku ceny spadają o 3-4% rocznie. W latach 2010-2011 nastąpił trend szybkiego spadku cen nieruchomości spowodowany przez zagranicznych właścicieli. Brytyjczycy, Irlandczycy i inni sprzedający sprzedawali nieruchomości 20-30% poniżej ceny rynkowej, mimo to osiągając zysk na poziomie 200-500%, ponieważ kupowali oni tuż po wojnie, w latach 1996-1999.
W 2014 roku rynek osiągnął fazę stagnacji umacnianej przez sprzeczne oczekiwania kupujących i sprzedających. Gdy Chorwacja weszła do UE 1 lipca 2013 r., sprzedawcy oczekiwali 10% wzrostu cen, podobnie jak miało to miejsce w innych krajach UE po przystąpieniu. Wszyscy byliśmy świadkami wzrostu cen w Bułgarii czy krajach bałtyckich po ich wejściu do UE. Potencjalni nabywcy mają jednak odmienne zdanie, porównując nieruchomości w Chorwacji z podobnymi obiektami w Hiszpanii, Portugalii czy Grecji, mocno dotkniętymi przez kryzys i oferującymi bardzo atrakcyjne ceny i warunki zakupu. Koniec 2013 roku nie przyniósł znaczącego ożywienia na rynku nieruchomości w Chorwacji i można powiedzieć, że był to rynek kupujących. Kupujący mają możliwość targowania otrzymania zniżki.