Рынок недвижимости в Хорватии

Хорватия - страна с довольно низким уровнем урбанизации по сравнению с Испанией, Францией и Италией. Здесь мирная сельская местность соседствует с прекрасно сохранившейся природой. Всё это - результат государственной политики последних 20 лет, направленной на то, чтобы избежать массового гражданского строительства. Благодаря такому подходу береговая линия Хорватии все еще не перезастроена из-за жестких ограничений по высоте и объему зданий. 

Обычная кадастровая единица имеет участок 300-500 м2, из которых площадь застройки составляет всего 30-40% с максимально допустимой высотой 3-4 этажа. Это свидетельствует о том, что планировка застройки на побережье предполагает строительство семейных домов площадью 150-300 м2 или небольших арендуемых зданий, не более чем с 10-12 квартирами. Большинство новых жилых комплексов в хорватских деревнях имеют 6-10 квартир без лифта. 

Типичные квартиры в Хорватии на продажу: 

• студия 20-35 м2 (гостиная-кухня и спальная зона в одном пространстве с отдельным балконом и ванной комнатой), 
• двухкомнатная квартира 35-60 м2 (гостиная с кухонной зоной, отдельная спальня, балкон или терраса и ванная комната)
• 2-спальная квартира площадью 45-85 м2 (гостиная с кухонной зоной, 2 спальни, ванная комната, терраса)
• 3-спальная квартира 70-120 м2 (гостиная с кухонной зоной, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса) 

Большинство квартир имеют 1-2 спальни. Апартаменты с тремя спальнями практически не строятся. В основном это роскошные пентхаусы. Стандартная новостройка имеет парковку перед домом, несколько кладовок. Средняя цена за м2 в новостройке составляет 1.600-2.200 евро. В некоторых зданиях есть небольшие бассейны, гаражи, но это скорее исключение. Эти элементы инфраструктуры поднимают цену до 2.200-3.000 евро/м2. Но общая тенденция заключается в увеличении количества таких предложений с более высоким качеством строительства и используемых материалов. Есть несколько фирменных курортных комплексов, которые имеют квартиры для продажи в Хорватии на своей территории и обладают полноценной инфраструктурой отеля - несколько бассейнов, баров, ресторанов, спортивных сооружений. Такие комплексы предлагают цены от 3.500 евро/м2 и выше. Следует учитывать, что плата за обслуживание в них также достаточно высока. 

Апартаменты и квартиры в Хорватии обычно предлагаются с окончательной отделкой (установлены кондиционеры, сантехника, двери и окна). Некоторые застройщики предлагают кухонные уголки, уже включенные в цену. Поэтому все, что Вам нужно сделать, это купить понравившуюся мебель, и здесь у продавцов могут быть готовые решения, или наши агенты могут предложить несколько вариантов покупки мебели. Достаточно будет 8.000–10.000 евро на покупку мебели и бытовой техники среднего класса для двухкомнатной квартиры площадью 60 м2. Самые дешевые квартиры в Хорватии можно найти в блочных домах советского типа, построенных в 1960–1970-х годах. Теперь они требуют ремонта и, следовательно, дополнительных инвестиций. Такая квартира обойдётся вам 1.000-1.300 евро/м2. «Возраст» является основным отличием «квартиры» (stan) от «апартамента». 

Цена отдельно стоящего дома в Хорватии в нескольких минутах ходьбы от моря составляет от 150.000 евро. Средняя цена дома на берегу моря составляет от 200.000 до 400.000 евро. Не удивляйтесь их планировке - 90% домов не являются семейными коттеджами с бассейнами. Они построены в 1970-2000 годах и разделены на 3-6 квартир, из которых владелец занимает самую большую (квартира с 2-3 спальнями) и сдает в аренду другие квартиры (студии, 1 спальня). Это один из основных источников дохода приморского населения в Хорватии. Средняя квартира сдается в аренду в течение 40-50 евро в день в высокий сезон, так что семья владельца может зарабатывать около 10.000-12.000 евро в сезон. Эти дома и квартиры, как правило, 3-звездочного качества. Если вы видите многоквартирный дом с 6-10 квартирами более высокого качества, это уже считается мини-отелем и серьезным бизнесом. Этот тип недвижимости может стоить 0,6-2,0 млн. евро. Новый 2-3 спальный коттедж современной постройки с бассейном является самой востребованной недвижимостью в Хорватии и не так широко предлагается. На Истрии много деревень с новыми коттеджами, но в основном они расположены в 3-8 км от моря. Коттеджи, расположенные ближе к морю, стоят от 320.000 — 350.000 евро. 

Если говорить о недвижимости в Хорватии на первой линии, то цена современного коттеджа (виллы) с разумным участком земли начнется с 1,5 — 2,0 млн евро. Эти цены все еще намного ниже, чем цены на сопоставимые виллы в Италии или Франции. Весьма популярной тенденцией в последнее время стал ремонт старых истарских или далматинских домов. Они имеют особый дух Средиземноморья и уникальную уютную атмосферу, которая привлекает покупателей. Это узкие здания 3-4 этажа, построенные из массивного камня и отделанные деревом (фахверками). В них есть что-то очень стильное, что заставляет инвесторов покупать их в Порече, Ровине, Водице, Шибенике, Трогире и основательно ремонтировать. Многое зависит от местоположения объекта.

Если мы ранжируем регионы побережья Хорватии и выбираем «10» как эквивалент самого дорогого района, то города будут распределены следующим образом: 

• Умаг 6
• Пореч 7
• Ровинь 8
• Пула 5
• Опатия 10
• Цриквеница 7
• Крк 4
• Задар 5
• Шибеник 7
• Трогир 7
• Сплит 8-9
• Омиш 7
• Макарска 9
• Дубровник 10
• Брач 6

Квартира одинакового качества может стоить 2.000 евро/м2 в Пуле и 5.000 евро/м2 в Опатии. Просто потому, что за сто лет до этого австрийский император выбрал Опатию для своей резиденции на Адриатике. Таким образом, существуют определенные традиции, которые характеризуют некоторые места как очень престижные и роскошные, а другие - как менее привлекательные. И на это не влияет ни отличная инфраструктура, ни прекрасные пляжи ни другие бонусы, это всего лишь историческая традиция. Но, если несколько роскошных 5-звездочных отелей появятся в той или иной части Хорватии, это автоматически поднимает престиж региона на более высокий уровень. 

Несколько слов о коммунальных услугах в Хорватии. Все районы имеют центральное электроснабжение и водоснабжение. В некоторых местах все еще строится центральная канализация и пока используются септики. Центральное газовое и центральное отопление доступно только в крупных городах, таких как Пула, Риека, Сплит. В других направлениях газ доступен в баллонах или хранится в газгольдерах для отопления. Зима в Хорватии теплая (+ 5С + 10С), поэтому большинство людей просто используют кондиционер с включенным отоплением и электрические обогреватели. Солнечная энергия стала довольно популярной, и каждый третий дом в Хорватии использует ее. 

Кризис ощутимо ударил по рынку недвижимости Хорватии и с 2009 года цены падали на 3-4% в год. В 2010-2011 годах наблюдалась тенденция к быстрому снижению цен на недвижимость со стороны иностранных владельцев, когда британцы, ирландцы и другие продавцы реализовали на 20-30% ниже рыночной цены, по-прежнему выигрывая 200-500%. Поскольку они покупали объекты по низким ценам сразу после войны в 1996-1999 гг.  

В 2014 году рынок достиг стадии стагнации, что подтверждается противоречивыми ожиданиями покупателей и продавцов. Поскольку Хорватия вступила в ЕС 1 июля 2013 года, продавцы ожидали 10-процентного подорожания, как это произошло в других странах ЕС после вступления. Мы все были свидетелями подорожания в Болгарии или странах Балтии после их вступления в ЕС. Однако у потенциальных покупателей другое мнение, поскольку они сравнивают объекты недвижимости в Хорватии с аналогичными объектами в Испании, Португалии, Греции, сильно пострадавших от кризиса, и предлагающих очень привлекательные цены и условия покупки. Конец 2013 года не принес существенного оживления на рынок недвижимости в Хорватии, и его можно назвать рынком покупателей. Они могут торговаться и получать значительные скидки от цены.