Wskazówki dotyczące zakupu w Chorwacji - ważne informacje

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Chorwacji

Nabywcy nieruchomości w Chorwacji podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, który wynosi 3%. W przypadku zakupu mieszkania podatek jest naliczany od kosztu gruntu odpowiadającego m2 mieszkania oraz jego udziałowi w całym budynku. Rzeczywista stopa procentowa wynosi zwykle 1% wartości umowy.

Co stanowi podstawę obliczenia podatku w innych przypadkach?
Czy jest to wartość umowy kupna-sprzedaży?

Nr Urzędy skarbowe Republiki Chorwacji posiadają własne szacunki dotyczące wartości nieruchomości w tym lub innym obszarze i na tej podstawie będą obliczać podatek.

Jeśli stwierdzą, że wartość nieruchomości jest zbyt niska (niektórzy kupujący i sprzedający zgadzają się na umieszczenie najniższej ceny w oficjalnej umowie, aby zminimalizować podatki obu stron), mogą uznać umowę za nieważną. Dlatego radzimy unikać takiego sposobu minimalizacji podatku. Inny sposób zmniejszania podatku stał się ostatnio popularny: wprowadzenie nieruchomości jako kapitału zakładowego do firmy, a następnie sprzedaż udziałów w spółce. Miało to sens w przypadku, gdy wartość nieruchomości znacznie przekraczała 500.000 euro. W przeciwnym wypadku koszty sądowego oszacowania nieruchomości, koszty założenia firmy i podwyższenia kapitału zakładowego (ponieważ na początku jest ona zwykle tworzona z minimalnym kapitałem zakładowym) są zgodne z 3% podatkiem. Urząd skarbowy może jednak zastosować 3% podatek od wartości udziałów w przypadku, gdy kapitał zakładowy i aktywa firmy w ponad 50-60% stanowią nieruchomości. Nadal istnieją mechanizmy pozwalające na przeniesienie własności nieruchomości przy minimalnych kosztach. W tej kwestii zapraszamy do skorzystania z naszego profesjonalnego wsparcia.

VAT - zwrot czy nie?

Nabywcy nieruchomości w Chorwacji powinni wiedzieć, że jeśli kupią nową nieruchomość od firmy-dewelopera (mieszkanie lub dom), która znajduje się w strefie VAT (deweloperzy zazwyczaj są w strefie VAT), wówczas koszt tej nowej nieruchomości uwzględnia 25% VAT (stawka VAT w Chorwacji w 2013 r. wynosi 25%). Oznacza to, że podatek stanowi jedną czwartą ceny zakupu!
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Chorwacji nie dla własnej przyjemności, ale w celach komercyjnych, istnieje sposób na odzyskanie podatku VAT.

Jeśli zarejestrujesz chorwacki podmiot prawny, natychmiast wejdziesz do strefy VAT i kupisz nieruchomość w imieniu tej firmy, przez co VAT zostanie zwrócony tej firmie. Państwo będzie jednak oczekiwało, że nieruchomość jest rzeczywiście wykorzystywana w celach komercyjnych (jako przestrzeń biznesowa lub wynajmowana). W przeciwnym wypadku w ciągu 2-3 lat firma zostanie ukarana żądaniem zwrotu dwukrotnie zwiększonego podatku VAT do skarbu Republiki Chorwacji.

Czy angażować adwokata w celu uzyskania wsparcia w procesie zakupu w Chorwacji?

Powiedzielibyśmy TAK w 90% przypadków.
Tylko w 10% przypadków cała sytuacja jest w 100% przejrzysta i jasna. Jeśli kupujesz nowe mieszkania w Chorwacji zbudowane w ciągu ostatnich 1-3 lat, które mają pozwolenie na użytkowanie (Uporabna Dozvola), możesz z grubsza mieć pewność, że nie ma potrzeby angażować adwokata. Jeśli rozważasz zakup wolnostojącego domu w Chorwacji, działki lub nieruchomości komercyjnej, zdecydowanie zalecamy skorzystanie z usług adwokata. Na jego usługi wydasz 0,5-1,25% + VAT, ale unikniesz niespodzianek w przyszłości. Polecimy Ci najlepszych adwokatów w danym regionie Chorwacji, którzy specjalizują się w kwestiach związanych z nieruchomościami.

Ceny nieruchomości w Chorwacji - okazja czy nie?

Jako profesjonaliści pokażemy Ci najlepsze oferty na rynku, jednak zawsze zaleca się targowanie w przypadku wybranej nieruchomości. Ogólna zasada jest taka, że sprzedający mają tendencję do obniżania ceny głównie poza sezonem od października do maja a w szczycie sezonu letniego są mniej skłonni do dyskusji na temat ceny nieruchomości, kiedy mają wielu kupujących.

Duża ilość nieruchomości pozostaje wystawiona na sprzedaż nawet przez 5-6 lat, w wielu przypadkach sprzedający mają już długi wobec banku i chcą sprzedać nieruchomość jak najszybciej, nawet po niższej cenie. Nasi specjaliści wskażą ci te nieruchomości. Ale można również spotkać sprzedawców, którzy są gotowi poczekać na nabywcę kolejne 5-10 lat zamiast stracić choćby grosz. Wielu lokalnych chorwackich sprzedawców nie rozumie, że czas to pieniądz i każdego roku mogą zarobić 5-8%, a nawet więcej, jeśli środki zostaną odpowiednio zainwestowane. Dlatego zdecydowanie zalecamy targowanie się, ponieważ można zaoszczędzić 10-15% a nawet więcej.

Przewalutowanie - nieoczekiwany wydatek

Należy pamiętać, że narodowa waluta Chorwacji to kuna (CRK). W przypadku, gdy transakcja odbywa się w Chorwacji, a sprzedawca posiada konto w chorwackim banku, poniesiesz dodatkowe koszty związane z kursem wymiany. Wszystkie ceny nieruchomości podawane są w euro, ale w wielu przypadkach konieczna będzie opłata w kunach. Chorwackie banki mają zazwyczaj trzy kursy: kupna, sprzedaży i średni kurs wymiany. Aby uniknąć nieporozumień, zazwyczaj zalecamy podanie średniego kursu wymiany Narodowego Banku Chorwacji na dzień płatności - patrz http://www.hnb.hr/tecajn/etecajn.htm.

Jednak wielu sprzedawców wymaga zapłaty obliczonej na podstawie kursu sprzedaży, aby mogli kupić euro bez żadnych strat. Jakie może być rozwiązanie? Idealnym rozwiązaniem jest, gdy sprzedawca ma konto poza Chorwacją w EUR (choćby w Czarnogórze). Najlepsza sytuacja jest wtedy, gdy sprzedający nie jest w ogóle obywatelem Chorwacji; istnieje wielu właścicieli z Wielkiej Brytanii, Irlandii, Danii lub Austrii, którzy kupili nieruchomości pod koniec lat 90-tych, zaraz po wojnie w Chorwacji, a teraz je odsprzedają. Oprócz oszczędności za przewalutowanie, mogą oni również zaoferować korzystne rabaty cenowe. Dzieje się tak, ponieważ w wielu przypadkach kupili swoje nieruchomości w latach 90-tych pięć-dziesięć razy taniej niż można je sprzedać dzisiaj.

Czy akredytywa lub inne gwarancje są dostępne w Chorwacji?

Tak, jest to częste pytanie, gdy kupujący chcą, aby ich prawo własności zostało zarejestrowane jako pierwsze, a sprzedający chce najpierw otrzymać płatność.
Aby uniknąć jakichkolwiek problemów i nieporozumień, możemy zasugerować trzy najczęściej używane sposoby:

Bank jako organ kontrolny otwiera specjalne konto transakcji, na które wpływają pieniądze i przekazuje je sprzedającemu, gdy kupujący zostanie zarejestrowany jako nowy właściciel nieruchomości. Za tę usługę banki pobierają zazwyczaj około 1%.
Podobna usługa może być świadczona przez adwokata za opłatą 0,5-1%.
W Chorwacji można otworzyć konto z dwoma podpisami (sprzedającego i kupującego). Kupujący przelewa pieniądze na to konto, ale sprzedawca może je odebrać dopiero po zarejestrowaniu własności przez kupującego i złożeniu przez niego podpisu. Jest to najtańsze rozwiązanie.