Советы покупателям

Налог на переход права собственности в Хорватии

Покупатели недвижимости в Хорватии должны уплатить Налог на переход права собственности в размере 3%.

- Рассчитывается ли он на основании суммы, указанной в Договоре купли-продажи?
- Нет. Налоговые ведомства Республики Хорватия применяют свою методику расчета налога на основании местоположения объекта. Если они решат, что заявленная в Договоре стоимость объекта слишком низкая (иногда продавец и покупатель намеренно занижают её с целью уменьшения налога для обеих сторон), то они могут аннулировать такую сделку. Поэтому мы рекомендуем не следовать этой схеме минимизации налогообложения.

Другим вариантом может стать включение объекта в уставный капитал в форме доли с последующей продажей долей компании. Это имеет смысл при стоимости объекта более 500 000 евро. Иначе затраты на судебную оценку недвижимости, учреждение компании и увеличение уставного капитала (поскольку сначала она создаётся с минимальным размером капитала) будут сравнимы с 3% налогом. С другой стороны, налоговики могут применить 3% налог к стоимости долей, в случае если уставный капитал и активы компании состоят из недвижимости более, чем на 50-60%. Существуют варианты осуществления минимизации затрат при переходе прав собственности, которые Вам подскажут наши специалисты.

НДС - возвращать или нет?

Покупатели недвижимости в Хорватии должны знать, что если они приобретают новую недвижимость у компании-застройщика (квартира или дом), который находится в зоне НДС (застройщики обычно находятся в зоне НДС), то стоимость этой новой недвижимости включает налог на добавленную стоимость 25%. А это - четверть покупной цены! Если вы планируете покупать недвижимость в Хорватии не для собственного удовольствия, а для использования в коммерческих целях - есть способ вернуть НДС обратно.

Если вы зарегистрируете хорватское юридическое лицо, немедленно войдите в зону НДС и купите недвижимость на имя этой компании - НДС будет возвращен этой компании. Но тогда от вас будут ожидать, что недвижимость действительно используется в коммерческих целях (например, в качестве служебного помещения или сдается в аренду). В противном случае через 2-3 года компания будет наказана требованием о возврате НДС в Республику Хорватию, увеличенным в два раза.

Привлекать ли адвоката при покупке недвижимости в Хорватии?

Мы отвечаем - ДА в 90% случаев. Только в 10% случаев вся ситуация на 100% прозрачна и понятна. Если вы покупаете новую квартиру в Хорватии, построенную в течение последних 1-3 лет и получившую Uporabna Dozvola (разрешение на использование), вы можете быть более или менее уверены, что адвокат не нужен.

Если вы планируете приобрести отдельно стоящий дом в Хорватии, или земельный участок, или какую-либо коммерческую недвижимость - настоятельно рекомендуется присутствие адвоката. Вы потратите 0,5-1,25% + НДС на услуги, но Вы будете застрахованы от сюрпризов. Мы порекомендуем вам лучших адвокатов в соответствующем регионе в Хорватии, которые специализируются на вопросах недвижимости.

Цены на недвижимость в Хорватии – уместен ли торг?

Будучи профессионалами, мы покажем Вам варианты на рынке недвижимости по наилучшим ценам. Однако, всегда следует попытаться снизить цену на выбранный объект.

Общим правилом является то, что продавцы обычно снижают цены в низкий сезон с октября по май. И менее склонны обсуждать цену в высокий летний сезон, когда покупателей много.

Большинство объектов стоят в продаже по 5-6 лет, и во многих случаях продавцы имеют долги банку и хотят реализовать свой объект как можно быстрее, даже по заниженной цене. Наши риэлторы укажут Вам на такие объекты. Встречаются и такие продавцы, которые готовы ждать своего покупателя ещё 5-10 лет, чем уступить хоть 1 евро. Они не понимают, что время - деньги, и каждый год они могли бы заработать 5-8% при правильном инвестировании своих средств. Таким образом, мы рекоммендуем всегда пытаться сбить цену и сэкономить 10-15% или даже больше.

Потеря на конвертации - непредвиденные расходы

Следует знать, что национальная валюта в Хорватии - куна (KN). В случае, если сделка совершена в Хорватии и у Продавца есть счет в хорватском банке, у вас будут дополнительные расходы по обменному курсу. Все цены на недвижимость указаны в евро, но во многих случаях вам придется платить в кунах. У хорватских банков обычно есть три курса - покупка, продажа и средний обменный курс. Во избежание недоразумений мы обычно рекомендуем указывать средний курс Национального банка Хорватии на дату платежа - см. http://www.hnb.hr/tecajn/etecajn.htm.

Однако многие продавцы требуют оплаты, рассчитанной путем продажи по обменному курсу, чтобы они могли покупать евро без потерь для них. Какой же выход? Прекрасно, когда продавец имеет счет за пределами Хорватии в ЕВРО (даже в Черногории). Лучшая ситуация, когда продавец вообще не является гражданином Хорватии - есть много владельцев из Великобритании, Ирландии, Дании, Австрии, которые купили недвижимость в конце 90-х, сразу после войны в Хорватии, и теперь они перепродают свои объекты. Помимо экономии на конвертации валюты, они могут дать хорошую скидку на цену. Как и во многих случаях, они приобрели свою недвижимость в 90-х годах в пять-десять раз дешевле, чем она может быть продана сегодня.

Есть ли в Хорватии аккредитив и другие гарантийные инструменты?

Это общий подход, когда Покупатель хочет сперва зарегистрировать свое право собственности, а Продавец хочет сначала получить платеж. Чтобы избежать любых проблем и недоразумений, мы можем предложить три наиболее часто используемых способа:

Банк как контролирующий орган открывает специальный счет сделки, на который поступают деньги, и передает их продавцу, когда покупатель будет зарегистрирован как новый владелец имущества. Банки обычно взимают около 1% за эту услугу.
Подобную услугу оказывает адвокат за плату 0,5-1%.
В хорватском банке открывается счет с двумя подписями (продавца и покупателя). Покупатель переводит деньги на этот счет, но продавец может получить их только после того, как покупатель получит зарегистрированное право собственности и поставит свою подпись. Это самый дешевый вариант.