Уголок эксперта — мнение специалистов о хорватской недвижимости

 

У каждого рынка недвижимости есть свои особенности, объясняемые географическим положением, историческим развитием, поведением покупателей. И хорватский рынок недвижимости не является исключением. Вот экспертное мнение хорватского рынка недвижимости Елена Невская о диспропорциях хорватского рынка недвижимости:

 

 

Большая часть покупателей недвижимости в Хорватии приезжают из соседней Словении, Австрии и Германии. В основном они передвигаются на машине, а ближайшая точка в Хорватии для них - полуостров Истрия. Они приезжают на пляжи, чтобы насладиться морем, купаться и загорать. В первую очередь они хотят найти недвижимость на 1-2 береговой линии, а не в 5-10 км от пляжа. Это касается всех сегментов рынка: небольших квартир, скромных домов, роскошных вилл. Хотя виллы в тосканском стиле в настоящее время находятся в глубине п-ова Истрия, 80-85% покупателей предпочитают береговую линию Хорватии.

 

От Умага до Медулина мы находим всего несколько новостроек на первой линии, до 10 вилл первой линии. Практически не встречается домов и земельных участков на продажу. Эта ситуация очень разочаровывает покупателей недвижимости в Хорватии, так как они видят огромные неосвоенные массивы лесов. Значительная площадь от Умага до Новиграда, Пероя и Барбариги до Ровиня вдоль моря является замечательной вехой для строительства будущих поколений. Прибрежные пояса от Лижняна до Крницы остаются нетронутыми, так же как и районы от Дуги Увала до Рабаца, а затем районы от Пломина до Брсек. Многочисленные прибрежные резиденции с квартирами, современные виллы могли бы быть построены здесь для немцев и австрийцев. Но они в основном зонированы как T1-T2 (гостиничное назначение) или сельскохозяйственные угодья. Никаких существенных изменений не предусмотрено местными планами. И это продолжает порождать неадекватность рынка. Истрийский полуостров продолжает оставаться наиболее востребованным районом в Хорватии, самым близким к Европе и идеальным с точки зрения транспортного сообщения. Но он вовсе не предлагает адекватного ассортимента объектов недвижимости. Сейчас это компенсируется современным жилищным строительством на острове Крк. Недвижимость на Крк может удовлетворить как покупателей Загреба, так и международных покупателей. Но опять же - большая часть недвижимости находится в 100-200 метрах от моря, в 1 км, но не на линии пляжа. Это заставляет покупателей идти на юг. Чаще всего они выбирают Задар в качестве крайней точки своего путешествия и находят то, что искали в его окрестностях. В 70% случаях они не рассматривают Шибеник и Сплит и сильно ошибаются. Именно там расположены самые привлекательные виллы, дома и апартаменты на первой линии. Но этот рынок уже больше подходит для покупателей из Венгрии, Боснии, Сербии.

Таким образом, первая и главная проблема на рынке недвижимости Хорватии - это отсутствие адекватного предложения объектов на первой линии на Истрии. Существующий спрос может легко поглотить более 50 прибрежных вилл в сегменте люкс и более 500 квартир с видом на море в год.

Никакой рынок недвижимости не может существовать без инфраструктуры и транспортного сообщения. В старину, когда вдоль берега не было никакой недвижимости,  прокладывали дорогу вдоль моря. Сначала идет пляж или скалы, затем дорога, за ними здания. Вряд ли так строили из-за опасений приливов и штормов, угрожающих дорогам. Но в наше время это превращается в другую проблему: огромное пространство теряется впустую.

Общественные интересы преобладали в течение долгого времени. Но теперь очевидно, что городская концепция с дорогой на первой линии никому не нужна. Никто не может наслаждаться пляжем в этих зонах, никто не может там купаться. Там нет ни отелей, ни вилл, ни квартир. Забота об общественном благе превратилась в общественное зло. Никто не хочет жить выше дороги, все хотят быть ниже её, ближе к морю.

Некоторые муниципалитеты уже начали программу удаления дорог и автомагистралей с первой линии. Другие все еще думают о том, что перемещение дорогой дальше от моря означает покупку частной земли (по которой теперь проложат дорогу) у частных лиц или обмен его участка на какие-то другие. Муниципалитеты здесь имеют огромные земельные ресурсы, но они не торопятся ими рационально распорядиться.

Но давайте посмотрим на итальянский опыт, где на первой линии моря была не только автомобильная, но и железная дорога из Франции до Вентимильи, Оспидалетти, Сан-Ремо. Теперь на их месте экологичная велосипедная дорожка. Тот же подход можно использовать и в Хорватии. Более разумное городское планирование должно оставить пляжную линию для велосипедистов и владельцев недвижимости в Хорватии.

Итак, вторая проблема с недвижимостью в Хорватии - это дорога у моря, которая должна быть устранена.

Хорватия имеет красивую береговую линию, известную своими уединенными бухтами, галечными пляжами, кристально чистой водой и экологическим окружением. Тем не менее в последнее время становится всё труднее найти место на пляже в летний период. В связи с этим ранее популярные направления уже не интересны покупателям недвижимости. Эко-концепция отдыха не может привлечь приобретателей в Опатию, Трогир, Сплит. А многие городки, такие как Медулин, Рогозница, Пореч, становятся перенаселёнными летом. Спрос покупателя недвижимости также смещается в сторону островов Хорватии.

Итак, вторая проблема Хорватии - туристическая инфраструктура.
Мы понимаем, что туризм является локомотивом для валового национального продукта Хорватии. Но иногда он разрабатывается без разумных ограничений. Все и даже слишком много сделано для стимулирования туристического потока. Основная цель - рост числа ночевок, заполняемости жилого фонда. Но это означает интенсивный бизнес в течение двух-трех летних месяцев и крайне тихий низкий сезон остальную часть года. Программа туристического сезона в Хорватии 365 дней в году очень хороша, но все еще далека от реализации. Вместо того чтобы привлекать покупателей недвижимости, которые могли бы проживать в своих домах несколько месяцев в году или постоянно и обеспечивать устойчивое развитие местной инфраструктуры и их равномерное функционирование в течение всего года, Хорватия усиленно повышает сезонность бизнеса на береговой линии.

Люди, которые могли бы жить в Хорватии 365 дней в году, на самом деле являются покупателями недвижимости в Хорватии. Это уже не программа развития туризма, а программа иммиграции. Во многих районах Хорватии отсутствует нормальная инфраструктура из-за отсутствия постоянного экономически активного населения или финансово состоятельного населения, а не из-за нехватки туристов.

Для полноценного развития инфраструктуры приезжие должны покупать жильё в Хорватии и жить здесь круглый год. Следует стимулировать покупку высокобюджетной недвижимости для увеличения притока обеспеченных потребителей. Лучшие рецепты практикуются в Монако и, с недавнего времени, в Италии. Единовременный подоходный налог (когда налогоплательщик платит фиксированную сумму в 100 000 евро, даже если он заработал миллионы), так же как и низкий уровень подоходного налога стимулируют богатых людей проводить более 183 дней в году в дружелюбной стране с такими привлекательными условиями.