Недвижимость в Хорватии — обзор рынка 2017 (часть 1)

Недавно было объявлено, что мораторий на покупку сельскохозяйственных земель в Хорватии физическими лицами и компаниями ЕС, скорее всего, не будет продлен с 1 июля 2023 года. Это означает, что частные и корпоративные покупатели из ЕС получат возможность покупать сельскохозяйственную недвижимость в Хорватии. В течение многих лет для этой цели было необходимо создать местную хорватскую компанию и поддерживать ее. Теперь создание местной компании больше не потребуется. Эта новость является интересной для покупателей коммерческой недвижимости, поскольку открывает целый новый мир инвестиционных возможностей внутри страны. Благодаря изобилию плодородной почвы, пригодной для ведения сельского хозяйства или скотоводства, существует множество возможностей для инвестиций в сельскохозяйственные угодья в Хорватии — от виноградников до оливковых рощ. Снятие этого запрета также позволяет иностранным инвесторам получить доступ к одной из самых быстрорастущих экономик Европы, что потенциально может привести их к прибыльным финансовым выгодам с течением времени, если их инвестиции окажутся успешными. На самом деле многие эксперты считают, что снятие этого ограничения может иметь долгосрочные преимущества не только для тех, кто хочет инвестировать, но и для местных фермеров, которые могут выиграть от усиления конкуренции в своей отрасли, что приведет к более выгодным ценам, выплачиваемым за урожай, и т. д. Cейчас, безусловно, подходящий момент для потенциальных покупателей коммерческой недвижимости, желающих заняться сельскохозяйственными землями в Хорватии. Сельскохозяйственные угодья в Хорватии предлагают множество возможностей для покупателей недвижимости, заинтересованных в строительстве на этих землях. Хорватское правительство и местные законы содержат четкие рекомендации, которым необходимо следовать при строительстве на сельскохозяйственных землях, что позволяет покупателям принимать обоснованные решения об их инвестициях. Кроме того, OPG (сельскохозяйственные холдинги) и малые OPG (сельскохозяйственные предприятия) являются доступными вариантами, которые могут помочь облегчить процесс строительства при соблюдении всех применимых норм. При рассмотрении вопроса об инвестировании в сельскохозяйственные угодья в Хорватии важно понимать различные юридические требования, связанные со строительством там. Согласно хорватскому законодательству, любые строительные проекты должны соответствовать определенным стандартам, установленным законами об охране окружающей среды, а также другими правилами, касающимися сельских районов или охраняемых ландшафтов; невыполнение этого требования может привести к штрафам или даже сносу строений с объекта за счет покупателя. Кроме того, если покупатель желает, чтобы его проектные планы включали сельскохозяйственную деятельность, такую как земледелие или животноводство, ему необходимо будет получить разрешение от соответствующих органов до начала работ на объекте из-за существующих ограничений на сельскохозяйственное использование в определенных регионах. OPG и небольшие OPG предлагают потенциальные решения для тех, кто хочет строить на земле, предназначенной в первую очередь для сельскохозяйственных целей, не нарушая местные законы: оба позволяют физическим лицам покупать участки сельскохозяйственных земель, которые затем можно использовать для строительства жилых домов, при условии соблюдения строгих правил, установленных для каждого конкретного региона, где находится недвижимость. Этот тип структуры собственности позволяет инвесторам пользоваться преимуществами владения частными домами, но при этом иметь возможность участвовать в коммерческой сельскохозяйственной деятельности, сдавая в аренду части сельскохозяйственных угодий другим, которые хотят выращивать сельскохозяйственные культуры, разводить скот. Множество инвесторов из ЕС нацелены на покупку сельскохозяйственной земли площадью более 3 га (подходящие для ОПГ) для строительства 400 кв.м. здание с 1000 кв.м. подземных площадей как роскошной виллы в окружении природы, виноградника или оливковой рощи. Не секрет, что большие сельскохозяйственные угодья на островах намного дешевле, чем городские земли на материке. Покупая огромные агроугодья, потенциальные покупатели могут построить для себя уникальную элитную 5***** недвижимость, с собственным выходом к морю, причалами и т.д. В конечном счете, понимание того, как использование этих специальных объектов создает идеальную ситуацию в рамках, установленных хорватским законодательством, является ключом к успешным инвестициям в недвижимость с участием сельскохозяйственных земель страны и более активному обороту сельскохозяйственных земель. Обратите внимание, что снятие запрета не коснется покупателей за пределами ЕС. Для них процедура создания местной хорватской компании по покупке сельскохозяйственных земель останется прежней.

Г раждане ЕС имеют право на приобретение жилой и коммерческой недвижимости в Хорватии любого типа. Гражданам РФ также разрешена покупка недвижимости, однако они должны дождаться разрешения Минюста Хорватии, получение которого, как правило, является формальностью и занимает 3-6 месяцев. При этом для всех упомянутых покупателей нет поняти я «первого» и «второго» дома. Ежегодное налогообложение недвижимости в Хорватии отсутствует. В свободном обороте также находятся земли под застройку. Что касается приобретения сельскохозяйственных земель иностранцами, то до лета 2023 г действует мораторий на их приобретение. Имеется вероятность 90% снятия этого моратория 1.07.2023 г. Не только физические, но и юридические лица могут приобретать недвижимость в Хорватии. Если это представляется целесообразным, то возможно учреждение Хорватской компании и покупка недвижимости на неё. Обратите внимание на допустимый коэффициент застройки ! В 2004 году вступило в силу постановление по охране прибрежной зоны: в зоне 70 м от береговой линии запрещается строительство вне населенных пунктов, а в диапазоне до 1000 м к строительным мероприятиям предъявляются более строгие требования.

В свете того, что современный рынок недвижимости продолжает расширяться, покупатели из Германии и Австрии всё чаще ищут второй дом в Хорватии. Эта страна с её кристально чистой морской водой, потрясающими пляжами, причудливыми деревнями и богатым культурным наследием стала популярным местом для немцев и австрийцев в поисках идиллического отдыха. В частности, для таких покупателей есть несколько факторов, которые делают покупку недвижимости в Хорватии особенно привлекательной. Во-первых, хорватское законодательство предлагает существенно более низкое налогообложение для собственников недвижимости по сравнению с другими странами Европы, что касается и нерезидентов страны. А это означает, что немецкие и австрийские инвесторы чувствуют себя более свободно при выборе здесь объекта недвижимости. Во-вторых, благодаря своему расположению в Европейском союзе (ЕС), граждане стран-членов ЕС, таких как Германия и Австрия, имеют легкий доступ к владению и управлению своей собственностью в Хорватии в течение нескольких часов езды по прекрасным автомобильным дорогам без необходимости проходить сложные бюрократические процедуры или заранее получать специальные разрешения или визы. Наконец, хотя это не обязательно относится только к немецким и австрийским покупателям, следует также отметить, что цены на недвижимость в Хорватии остаются довольно низкими по сравнению со многими другими странами Европы, что делает её идеальным выбором для тех, кто ищет выгодное соотношение цены и качества при инвестировании за границей! В заключение можно отметить, что с вступлением Хорватии в Шенген с 1 января 2023 г. все посты пограничного контроля со странами ЕС были ликвидированы. Это дало жителям Европейского Союза беспрепятственно посещать свою недвижимость в любое удобное время. Хорватия была и остается одним из наиболее экономически эффективных и безопасных направлений доступной недвижимости в сочетании с достойным уровнем жизни. Объекты в Хорватии обладают высокой ликвидностью и отличным потенциалом, что с течением времени может сделать стоящей практически любую покупку!

2022 год был уникальным и более чем успешным для рынка недвижимости Хорватии. Спрос на хорватскую недвижимость был отложен на 2 года из-за COVID-19 и все те покупатели, которые ждали отмены ограничений, наводнили Хорватию начиная с февраля 2022 года. Это утроило спрос по сравнению со всеми предыдущими годами во всех категориях недвижимости. .Сельские виллы в центре Истрии неожиданно стали самым продаваемым продуктом наряду с новостройками в районе Задара. Остров Крк был еще одним магнитом для покупателей современных квартир и традиционных домов. К концу лета рынок выставленной на продажу уже построенной недвижимости был уже почти пуст. Продавцы могли рассчитывать, что их недвижимость будет продана в течение 1-2 месяцев, а скорость продажи объектов была поразительной. Это был действительно "рынок продавца", продавцы знали об этом и начали поднимать цены на 5-10% в неделю. Глядя на пейзаж после битвы за объекты, можно сказать, что за последний год цены выросли на 80-100%, т.е. цены фактически удвоились на 80% объектов. Квартиры до 100 000 евро совершенно исчезли с рынка. Средняя цена за квартиру с 2 спальнями сейчас начинается от 200 000 – 250 000 евро, но можно найти и современные роскошные варианты за 400 000 – 600 000 евро. Ушла в прошлое концепция новой современной виллы с бассейном и 3 спальнями за 350 000 евро. Вы вряд ли найдете таковые виллы близко к морю ниже 600 000 евро к конце 2022 года. Конечно, есть еще какие-то более дешевые старые объекты недвижимости, горячие варианты, дома для адаптации и модернизации — но в целом уровень цен сейчас вполне европейский. Ожидаем ли мы снижения цен в Хорватии вслед за какими-то негативными тенденциями на рынке недвижимости в Германии и некоторых других странах ЕС? Нет - и мы объясним почему. Первая причина заключается в том, что Хорватия входит в Шенгенскую зону с 1 января 2023 года. Вы больше не увидите пробок в Драгонье и Сечовле, которые обозначали границу между Хорватией и Словенией. Это означает больше посетителей, больше туристов в 2023 году. Именно туризм является движущей силой рынка недвижимости на Адриатическом море. Вторая причина заключается в том, что Хорватия входит в зону евро с 1 января 2023 года. Мы уже наблюдали принятие валюты евро Словенией, Словакией и другими странами ЕС - и везде это приводит к росту цен на недвижимость и другие товары. Стоит ожидать как минимум 10-15% корректировку в плюсовую зону. В связи с этим можно ожидать, что хорватский рынок недвижимости станет одним из самых стабильных рынков в 2023 году и даже одним из развивающихся рынков. Предложение значительно увеличится в следующем году, так как в настоящее время хорватские и европейские инвесторы строят тысячи новых объектов недвижимости. Истрия становится современным престижным направлением, где типичной недвижимостью является вилла с 3-4 спальнями и бассейном. Все меньше людей покупают квартиры, COVID-19 подтолкнул людей к большей изоляции и покупке собственных частных домов. Раньше строились дешевые дома для отдыха, теперь виллы строятся с теплыми полами, тепловыми насосами и прочими удобствами и оборудованием для обеспечения комфорта 365 дней в году. Далматинские дачные домики жителей Загреба сменяются роскошными виллами у моря с прекрасным видом на море. Побережье становится более привлекательным с точки зрения качества жилья и предлагаемой недвижимости, чем Лазурный Берег. Новое лицо Хорватии – молодое и стильное, влюбляющее в себя с первого взгляда.

На рынке недвижимости Хорватии никогда не было такого ураганного спроса, как в 2021 году. С апреля этого года страну наводнили покупатели недвижимости. Решивших стать счастливыми обладателями хорватской недвижимости стало в 3-4 раза больше, чем в 2019 году. Одной из причин была изоляция и отсутствие поездок в 2020 году, что привело к всплеску покупательской энергии через год. Другой причиной был рост инфляции и отрицательные банковские ставки, что подталкивало покупателей из ЕС искать недооцененный рынок недвижимости - и рынок Хорватии был ближайшим и самым простым выбором. Самым популярным форматом в 2021 году была Истарская отдельно стоящая вилла с бассейном до 350 000 евро, которая могла быть даже в 10 км от моря. На втором месте - виллы на первой линии до 1–1,5 млн евро (в основном в Далмации). Третье место разделили земельные участки на берегу моря (практически все существующие предложения были раскуплены) и 2-3-комнатные квартиры в пешей доступности от моря до 200 000–250 000 евро. Выявлена ​​новая тенденция - люди теперь стараются быть более изолированными. Раньше никто не смотрел на отдаленные острова с заброшенными руинами и без подключения к воде и электричеству. Но наступил 2021 год, и теперь эта недвижимость в числе фаворитов. Жизнь в стиле Робинзона, отдых на маяке стал мечтой среднестатистического покупателя из ЕС. В результате невероятно высокого спроса рынок недвижимости столкнулся с ситуацией дефицита недвижимости и роста цен на 35% за 9 месяцев 2021 года. Новое строительство не так быстро восполняет дефицит предложений, хороших участков под строительство больше нет. , поэтому цены будут продолжать расти.

Специальное предложение ипотеки по финансированию покупки апартаментов / вилл предлагается покупателям объектов недвижимости нового 5-звездочного резорта в райне города Умаг. Это супер-роскошное место дислокации отелей Кемпински и Шкипер, всего в нескольких километрах от словенской границы, с видом на Пиранский залив и словенское побережье. Пляж находится в 200 метрах от резорта, на его использлвание будет получена концессия. Ориентировочная дата завершения строительства - июнь 2022 года. Исключительная инфраструктура резорта 5 звезд будет включать: консьерж-сервис 24/7 оздоровительный и спа-центр пейзажный бассейн на крыше тренажерный зал элитный ресторан на крыше с прекрасным панорамным видом садовый бассейн садовые рестораны и кафе (ресторан итальянской кухни, стейк-хаус и т. д.) детские площадки и другие удобства для детей поле для гольфа на 18 лунок Более подробную информацию об апартаментах комплекса можно найти здесь . Более подробную информацию о выставленных на продажу квартирах можно найти здесь . Более подробную информацию о виллах на продажу в районе Умага можно найти здесь . Ипотека / финансирование предоставляется на следующих условиях. Для физических лиц / покупателей Ипотеку можно оформить резидентам ЕС, имеющим доходы в валюте ЕС. Срок кредита: до 30 лет. Оплата: ежемесячными платежами (кредит и проценты) Собственный капитал: минимум 30% от стоимости недвижимости Обеспечение: залог недвижимости, кредит до 70% от стоимости залога. Открытие счета в Словении с регулярным поступлением обязательно. Сроки: заем выдается после оплаты собственного капитала, после открытия счета в указанном банке, после получения разрешения на использование приобретенного имущества. Процентные ставки могут быть фиксированными или переменными: фиксированные ставки 1-10 лет - 1,7% 11-20 лет - 2,1% переменные ставки 1-10 лет - 6м Euribor + 1,35% 11-20 лет - 6м Euribor + 1,50% 21-30 лет - 6м Euribor + 1,60% Стоимость и сборы: регистрационный взнос: 980 евро нотариальные расходы оценка - бесплатно Необходимые документы: копия паспорта справка с места работы отчет о доходах за 2019, 2020 выписка о задолженности выписка со счета Могут потребоваться дополнительные документы Корпоративным покупателям Ипотечное финансирование может быть предоставлено компании из Хорватии или ЕС. Срок кредита: до 12 лет. Оплата: ежеквартальными равными кредитными платежами. Процентная ставка: 6m Euribor + 3%, ежеквартальная выплата процентов Собственный капитал: минимум 30% от стоимости имущества; 50% в случае создания SPV с целью покупки недвижимости и сдачи ее в аренду, когда это единственный доход структуры. Требуется соответствующая кредитоспособность и денежный поток. Обеспечение: залог недвижимости, кредит до 70% от стоимости залога или 50% в случае SPV. Открытие счета в Словении с регулярным притоком обязательно (или счет SPV). Сроки: кредит выдается после оплаты собственного капитала, после открытия счета в указанном банке, после получения разрешения на использование приобретенного имущества. Стоимость и сборы: комиссия за согласование: 0,5% комиссия за управление: 0,1% один раз в год на непогашенный остаток кредита нотариальные расходы оценка - бесплатно Будем рады ответить на дополнительные вопросы.